Gloucester adota o Housing Compass, um plano orientador de cinco anos para a habitação

O Planning Board e o City Council de Gloucester votaram por unanimidade na terça-feira à noite a adoção do Housing Compass, um plano de cinco anos sobre como a cidade protege inquilinos e proprietários, mantém a habitação existente e decide onde devem ficar as novas habitações.

O Planning Board aprovou o plano numa votação nominal com todos os membros a votar a favor. O City Council seguiu com 7 a 0, com dois vereadores ausentes por doença. Os vereadores primeiro mudaram a moção de «aceitar» para «adotar», também por 7 a 0, para que a cidade assuma formalmente o plano como seu.

A adoção não altera qualquer zoneamento nem gasta dinheiro. «É um plano orientador para a cidade analisar e decidir o que aplicar», disse o Community Development Director Alex Koppelman. Quase todas as recomendações, afirmou, passarão por um processo público próprio antes de avançarem.

O que acontece a seguir

O plano segue agora para o estado para aprovação. Foi elaborado de acordo com as normas estaduais para um plano de produção de habitação, o que Koppelman disse dar à cidade mais controlo local sobre propostas do Chapter 40B e proteger o acesso a apoios estaduais. Não há prazo para o apresentar. O estado considera o plano válido por cinco anos.

O Councilor at Large Jason Grow apelou à ação. «Gostaria de ver-nos a fazer algo ao longo do próximo ano, em vez de pôr isto numa prateleira a apanhar pó», afirmou.

O Cape Ann Current aceita o desafio. O nosso novo painel de acompanhamento do Housing Compass apresenta todas as 24 ações do plano em linguagem simples, quem tem de atuar em cada uma e o que foi feito até agora. Iremos atualizá-lo sempre que um conselho, o City Council ou o estado derem um passo.

Koppelman disse que alguns passos podem avançar de imediato, incluindo uma regra que exige notificação prévia aos inquilinos e uma página municipal na internet a listar programas estaduais de habitação a par do programa da cidade para quem compra casa pela primeira vez. Outras partes já estão em andamento:

• Affordable Housing Trust: a estudar um programa de «arrendamento a habitantes locais» que pagaria aos proprietários para arrendarem durante todo o ano, um programa de empréstimos para habitações acessórias e outras casas pequenas, e um programa de comparticipação para tornar os fogos a preços acessíveis mais baratos.
• Planning Board housing subcommittee: a rever alterações de zoneamento, a começar pelo zoneamento por agrupamento, e apresentará propostas ao City Council.
• Distritos de crescimento inteligente: Koppelman considerou as novas zonas de sobreposição do Chapter 40R "o melhor impacto" que a cidade poderia tirar do plano.

Os números por trás do plano

Koppelman apresentou as conclusões da avaliação das necessidades de habitação do plano:

• O preço médio de venda de uma casa unifamiliar em Gloucester é de $715,000.
• 56 por cento das cerca de 13,000 habitações da cidade são casas unifamiliares.
• Cerca de 8 por cento, aproximadamente 1,000 casas, são usadas apenas em certas épocas do ano.
• Metade das casas tem três ou mais quartos, mas a média por agregado familiar é de cerca de duas pessoas.
• 41 por cento dos agregados familiares gastam mais de um terço do seu rendimento com a habitação.
• Por cada seis agregados familiares com direito a habitação acessível, existe apenas uma casa a preço acessível.

A cidade e o Metropolitan Area Planning Council passaram cerca de um ano a preparar o plano. Koppelman afirmou que o processo chegou a mais de 600 pessoas através de um inquérito, bancas informativas em concertos de verão e festas de rua, dois fóruns com cerca de 100 pessoas cada e grupos de discussão no centro de seniores, na Gloucester High School, na Sawyer Free Library, com residentes brasileiros e com os principais empregadores.

Railroad Avenue e a mercearia

A principal ideia do plano para o centro da cidade é uma zona de sobreposição de crescimento inteligente Chapter 40R na área da Railroad Avenue, incluindo o antigo espaço da Shaw's, que está vazio há cerca de um ano. Koppelman afirmou que o mercado parece não comportar um grande supermercado no local, mas uma mercearia mais pequena com habitação por cima poderia funcionar.

Esse ponto foi o que gerou mais comentários por parte dos moradores. Um residente do centro da cidade, que referiu ter existido ali um mercado durante cerca de 45 anos, disse aos responsáveis municipais que a mercearia "tem de ficar gravada em pedra." Vários oradores a favor do plano concordaram.

Questionado pelo presidente da assembleia municipal sobre como a cidade poderia garantir uma loja, Koppelman respondeu que o zoneamento poderia definir os usos permitidos no rés do chão e autorizar apenas o que a cidade pretende. "É uma propriedade privada", disse. "Não podemos controlar tudo o que acontece, mas penso que temos muitas ferramentas para garantir que alcançamos o resultado que a comunidade deseja."

Num distrito 40R, o proprietário de um terreno pode construir de acordo com o zoneamento existente ou com a zona de sobreposição, e qualquer projeto que cumpra as regras da sobreposição tem aprovação automática. O estado paga à cidade para adotar este modelo. Exemplo dado por Koppelman: um zoneamento que permita até mais 20 habitações traria um pagamento único de $10,000, mais $3,000 por habitação quando as licenças de construção forem emitidas. O programa estadual Chapter 40S ajuda a cobrir as despesas escolares das crianças que passarem a viver no local.

Ward 2 Councilor Dylan Benson said he wants a developer "committed to affordable housing, but also committed to a grocery store," noting many downtown residents and older adults do not have cars.

Bairros: casas mais pequenas, sem grandes edifícios

A maior parte dos bairros periféricos de Gloucester não tem rede de saneamento, e Koppelman indicou que cerca de três quartos do território da cidade não podem ser urbanizados devido a espaços verdes protegidos, zonas húmidas e áreas de inundação. O plano não prevê mudanças de zoneamento para toda a cidade nessas áreas. Em vez disso, aposta em habitações mais pequenas: apartamentos anexos, pequenos conjuntos de casas e moradias para três famílias.

Os apartamentos anexos já são permitidos por direito em todas as zonas residenciais, referiu Koppelman, pelo que o principal obstáculo é o custo. O plano propõe criar uma zona de "primeira habitação" ao abrigo do Chapter 40Y, outro modelo estadual de zoneamento que inclui incentivos financeiros, e divulgar o novo apoio técnico gratuito do estado para proprietários que pretendam construir um apartamento anexo.

Shawn Henry, membro da comissão de planeamento (Planning Board) que participou na comissão consultiva do plano, referiu que muitas casas já existentes ficam em lotes menores do que o zoneamento atual autoriza, e que um "zoneamento à medida certa" poderia permitir mais habitações sem ocupar espaços verdes.

Quem usou da palavra

O Mayor Paul Lundberg, antigo membro do Planning Board, apelou a que ambas as comissões aprovem a medida. "Há uma centena de pequenas coisas que têm de bater certas", afirmou.

Deanna Fay, presidente do Gloucester Affordable Housing Trust, disse que o fundo votou por unanimidade a 21 de setembro para apoiar o plano. "A adoção do Housing Compass não significa que todas as estratégias do plano sejam automaticamente aprovadas ou financiadas", afirmou.

Peggy Hegarty-Steck, diretora da Action Inc., afirmou que a habitação surge sempre como a principal necessidade em todos os inquéritos feitos à comunidade. Um aluno finalista da Gloucester High School contou que vê colegas de trabalho e treinadores de futebol, todos formados na Gloucester High, a serem forçados a sair da cidade. Valerie Nelson, moradora de Lanesville, disse que muitos proprietários mais velhos já estão a criar habitações nos próprios terrenos para os filhos e netos, e pediu à cidade que pondere o uso de casas modulares e pré-fabricadas para baixar os custos dos apartamentos anexos.

Nem todos ficaram convencidos. Jane Fox, que disse ter enviado 20 páginas de observações sobre o plano de 154 páginas, afirmou que o documento não tem uma análise de impacto financeiro, um estudo de infraestruturas, projeções de matrículas escolares nem estimativas de custos. "Um plano sobre custos acessíveis não pode ignorar os impostos", declarou. Acrescentou que apoia a iniciativa, mas que "só se ouvem os aspetos positivos."

Segundo dados do estado, a conta média de imposto municipal sobre uma casa unifamiliar em Gloucester este ano é de $9,502, um aumento de 36 por cento em relação aos $6,973 no FY2017, com uma taxa residencial de $9.31 por cada $1,000 de valor patrimonial tributável. As habitações e outros imóveis residenciais pagam 91 por cento de toda a receita de impostos da cidade.

Um residente de Commonwealth Avenue pediu aos conselhos para não colocarem novo crescimento no downtown «porque temos o esgoto», e disse que os alojamentos de curta duração deveriam ter sido controlados há muito tempo.

Koppelman disse que a equipa de planeamento entrevistou obras públicas, o Board of Health e outros funcionários, e concluiu que o downtown aguenta mais desenvolvimento, com a modernização da estação de tratamento de águas residuais da cidade a acrescentar capacidade. Cada projeto continuaria a ter a sua própria análise, afirmou.

Outras respostas da reunião

• Gateway City: Gloucester cumpre todos os critérios do estado, exceto a população, e faltam cerca de 5,000 residentes. O plano pede ao estado que considere a cidade para esses subsídios mesmo assim.
• Preferência local: Quando a habitação a preços acessíveis é autorizada, a cidade pode pedir ao estado para reservar até 70 por cento das frações para residentes locais, com prioridade para veteranos e idosos.
• Dinheiro do estado: Uma proposta de lei de títulos de dívida estaduais no outono passado refinanciou os programas 40R e 40Y, disse Koppelman, mas o dinheiro é limitado e pode esgotar-se à medida que mais comunidades se candidatarem.
• Código da construção: O plano pede uma comissão estadual para analisar os custos do código para pequenos prédios de apartamentos sem reduzir os padrões de saúde e segurança.

O Council President Tony Gross encerrou a discussão antes da votação final. «Vai exigir que todos estejam dispostos a trabalhar para isto e não apenas a dizer que não», disse.

Atualização, 3 de outubro de 2026: Esta notícia foi atualizada para adicionar a calculadora "Tenho condições para viver aqui?" e uma ligação para o novo Housing Compass tracker do Cape Ann Current. Nada do que foi noticiado na história original foi alterado.