A sua rua em Gloucester é pública ou privada? 573 estradas privadas, 80 milhas, e o que Eastern Point faz que o resto da cidade não faz

Quatro em cada dez milhas de estradas em Gloucester são privadas e, na contagem, representam mais de metade das ruas com nome da cidade, porque os caminhos privados costumam ser curtos. A cidade não é dona deles, não os pode repavimentar e, segundo a lei estadual, não pode gastar dinheiro dos impostos neles além de limpar a neve e tapar buracos. As pessoas proprietárias das casas ao longo deles, os vizinhos confinantes («abutters» na linguagem da cidade), são donas da estrada, normalmente até à linha central, quer o saibam quer não.

São 573 estradas segundo a contagem da cidade e 63.8 das 167 milhas de estradas da cidade segundo o estado, 38 por cento, a quarta maior percentagem entre as 351 cidades e vilas em Massachusetts e o sétimo maior número de milhas. A nível estadual, a percentagem é de 8 por cento. Apenas três vilas de Cape Cod, Brewster, Eastham e Chatham, têm uma percentagem mais elevada; apenas Plymouth, Yarmouth, Falmouth, Brewster, Worcester e Barnstable têm mais milhas. A percentagem de Rockport é de 16 por cento, a de Manchester é de 18 e a de Essex é de 8.

Algumas dessas estradas privadas estão em bom estado. As ruas de Eastern Point têm sido mantidas há mais de 60 anos por uma associação gerida pelos moradores. Muitas outras não estão, e o diretor de obras públicas da cidade disse ao conselho em 2018 que «muitas estão em más condições» e que poucas tinham sido totalmente repavimentadas desde que a cidade vistoriou todas as estradas em 2013.

Esta reportagem explica como uma estrada acaba por ser privada, o que a cidade pode e não pode fazer, as quatro formas de reparar uma estrada privada, como Eastern Point o faz, como outras localidades com o mesmo problema lidam com a situação e os prós e contras simples de uma associação de moradores. Comece por pesquisar a sua rua.

Pesquise a sua rua

A cidade em números

Cada uma das 878 ruas de Gloucester, com o seu estado, acidentes, reclamações e pavimentação registada, está numa tabela que pode filtrar, ordenar e descarregar em capeanncurrent.com/roads/lookup. Cada rua tem a sua própria ligação que pode enviar a um vizinho.

Como uma estrada acaba por ser privada

Massachusetts tem três tipos de estradas. Uma via pública é aquela que a cidade aceitou formalmente, normalmente através de uma votação do City Council. A cidade é dona dela, repara-a e é responsável por ela. Uma via privada verdadeira é um caminho de acesso ou uma estrada que o público não tem o direito de usar. Pelo meio está o tipo de que Gloucester está cheia: a via privada prevista na lei («statutory private way»). O público pode conduzir nela, o correio passa por ela, o camião do lixo usa-a, mas os proprietários confinantes são os donos e a cidade não tem a obrigação de a reparar.

Muitas destas estradas são mais antigas do que a cidade. Uma assembleia municipal («town meeting») em 1726 definiu «caminhos particulares» para os agricultores chegarem às suas terras, e os tribunais disseram que a origem de algumas é «tão antiga que é desconhecida». Outras foram traçadas por promotores imobiliários nos anos 1900 e nunca foram aceites. Nada torna uma estrada pública exceto uma votação do conselho. Limpar-lhe a neve não a torna. Tapar os seus buracos não a torna. Deixar o público usá-la durante um século não a torna. Os moradores de Stillington Drive aprenderam isso este ano: defenderam que a ata de 1726 tornava a sua estrada pública, os advogados da cidade disseram que não, e a comissão de finanças do conselho votou 0 contra 3 em março contra a sua aceitação.

A razão pela qual a cidade não pode simplesmente pagar é a constituição estadual, tal como o Supreme Judicial Court a tem interpretado desde os anos 1800: o dinheiro dos impostos só pode ser gasto para fins públicos, e reparar uma estrada privada é um benefício privado. A Legislature abriu duas exceções. Uma cidade pode limpar a neve de vias privadas abertas ao público e, ao abrigo do Chapter 40, Section 6N, pode fazer reparações temporárias, como tapar buracos, se aprovar um regulamento municipal a definir como. O regulamento de Gloucester, Chapter 21, Sections 21-80 a 21-86, é esse regulamento.

O que a cidade gasta nas estradas que realmente lhe pertencem

Para comparação: a principal conta de pavimentação da cidade, R&M Paving no orçamento de obras públicas (reparações e manutenção, dinheiro próprio da cidade por oposição aos apoios do estado), gastou $53,850 no ano fiscal de 2020 e $81,323 no ano fiscal de 2021. Subiu para $673,340 no ano fiscal de 2022, quando o conselho transferiu verbas durante o ano, e o próprio orçamento foi aumentado para $350,000 no ano fiscal de 2023, onde se manteve até ao ano fiscal de 2026. Além disso, o conselho enviou excedentes de caixa (free cash) para a pavimentação em cada primavera: $356,792 em 2024, $285,834 em 2025 e $401,286 em 2026. O programa estadual Chapter 90 acrescenta cerca de $1 milhão por ano e pagou a totalidade dos $1,017,200 para repavimentar a Bass Avenue em 2026. Nenhum desse dinheiro pode ser usado numa via privada. Face a um atraso acumulado na pavimentação que o diretor de obras públicas estimou em cerca de $30 milhões em maio, as 285 ruas públicas competem por cerca de $1.7 milhões por ano, e as 573 vias privadas competem por nada. O histórico completo do orçamento está no nosso relatório sobre segurança rodoviária de Gloucester.

O que a cidade fará e não fará numa estrada privada

Eis o regulamento de Gloucester em palavras simples.

A cidade vai limpar a neve e espalhar areia numa via privada aberta ao público, ao abrigo de uma votação do conselho que remonta ao final dos anos 1940.

A cidade vai tapar buracos e remendar o pavimento numa via privada que tenha quatro ou mais proprietários confinantes e esteja aberta ao público há pelo menos seis anos, quando o diretor de obras públicas decidir que a estrada não é segura e que uma reparação temporária resolverá a situação. Peça através do SeeClickFix. Se o diretor decidir que remendar seria inútil porque a estrada precisa de ser reconstruída, a cidade fica por aí.

A cidade não vai nivelar, renovar o piso, repavimentar, escavar, reparar a drenagem ou aquedutos, nem alargar uma via privada a expensas públicas. A cidade não é responsável por ninguém que se magoe numa via privada; os proprietários confinantes são.

A cidade irá, se os proprietários confinantes pedirem e pagarem, organizar e executar uma repavimentação completa através de uma mais-valia («betterment»), o que significa que a cidade faz a obra e cobra aos proprietários nas suas faturas de impostos ao longo de vários anos. Essa é a opção 3 abaixo.

As quatro formas de reparar uma estrada privada

1. Os vizinhos pagam a um empreiteiro. Os proprietários confinantes chegam a acordo entre si, pedem orçamentos e pagam. O próprio conselho da cidade é obter vários orçamentos e dividir o custo. Nada tem de passar pela City Hall. O ponto fraco é que não há forma de obrigar quem recusa a pagar, razão pela qual o grupo de trabalho criado pelo presidente da câmara em 2022 concluiu que a «ausência de uma associação de moradores ou de rua» é o maior obstáculo na maioria das estradas privadas.

2. Os vizinhos formam uma associação. Uma associação de estrada ou de moradores recolhe o dinheiro, contrata o empreiteiro e mantém um calendário. Se as escrituras incluírem cláusulas («covenants») que obriguem todos os proprietários a pagar, a associação pode fazê-las cumprir; a de Eastern Point faz isso. Se as escrituras não as incluírem, a associação só funciona enquanto todos concordarem em contribuir. A secção seguinte analisa este ponto.

3. Uma taxa de melhoria («betterment») através da cidade. Os proprietários confinantes fazem um abaixo-assinado, a cidade constrói e os proprietários pagam nas suas faturas de impostos. A estrada continua privada. Passo a passo: obtenha o formulário junto do City Clerk; peça à engenharia do DPW para certificar a lista de confinantes e a extensão; recolha assinaturas de pelo menos 75 por cento dos proprietários confinantes; pague $1 por pé, com um limite máximo de $500; o DPW faz o orçamento da obra; os requerentes convocam uma reunião de todos os confinantes por correio registado com sete dias de aviso prévio; pelo menos 75 por cento têm de comparecer presencialmente ou por procuração e dois terços têm de votar a favor; o presidente da câmara decide se envia o processo em frente; o conselho realiza uma audiência e necessita de uma votação de dois terços; a cidade pede o empréstimo, constrói e divide o custo real em partes iguais por parcela, nunca ultrapassando o orçamento estimado. Cada proprietário de parcela paga a totalidade em 30 dias ou ao longo de cinco anos se a sua quota-parte for inferior a $3,000 e até dez anos se for superior, com juros de 5 por cento ou até 2 pontos acima da taxa de juro do empréstimo da própria cidade. Se a votação falhar, a estrada aguarda dois anos para tentar novamente. Desde 2024, o conselho aprovou duas: $115,000 para troços de Harriet Road e Grapevine Road em fevereiro de 2025, e $100,000 para 181 a 188 Hesperus Avenue em junho de 2025, ambas por 9 a 0.

4. A cidade aceita a estrada como pública. Os confinantes pedem ao conselho para transformar a estrada numa via pública. O conselho pondera dez critérios que o grupo de trabalho incluiu no regulamento: se a estrada liga estradas públicas ou locais públicos, se tem trânsito de passagem, se é a rota mais rápida para carros de bombeiros, se pode receber redes de serviços públicos, se é suficientemente larga e se todos os confinantes concordam. A aceitação é uma expropriação, pelo que a cidade pode precisar de alargar a estrada e pode confiscar terrenos ao longo dela; o presidente da câmara referiu em 2025 que alguns moradores de estradas privadas não querem isso porque os seus muros e vedações ficam junto à estrada. O conselho também sabe que uma estrada aceite em mau estado representa uma nova despesa, e que os fundos do Chapter 90 chegam por milha a um ritmo que leva cerca de 65 anos para amortizar o custo de aceitar uma estrada como Riverview Road, segundo a estimativa do diretor de obras públicas. Em 2015, o DPW propôs 15 vias privadas para aceitação; Grapevine Road era uma delas e nunca avançou. O pedido de Deacon Farm Lane está agora perante o conselho, adiado para 24 de novembro.

Eis as mesmas opções lado a lado, com quem decide, quem paga e quanto custa cada uma a si.

Existe uma quinta opção a ser preparada. Em 26 de agosto de 2025, o conselho votou 9 a 0 para pedir à Legislature uma lei especial que permitiria a Gloucester gastar dinheiro público em estradas privadas que cumpram cinco critérios: pelo menos dez habitações a pagar impostos, ser uma ligação entre duas estradas públicas, ser uma rota para um local público, não ter nenhum promotor ou cláusula contratual já responsável pela mesma e ter maioritariamente trânsito de passagem. O presidente da câmara afirmou que isso permitiria reparações permanentes, e não repavimentação de passeio a passeio, e que uma lista das piores estradas decidiria a ordem. Um projeto de lei a nível estadual pendente na altura teria definido a fasquia em 100 habitações. A lei especial ainda não tinha sido aprovada à data em que este artigo foi escrito.

O que foi apresentado ao conselho desde 2025

O registo mostra como cada opção funciona na prática.

• Taxas de melhoria que foram aprovadas. Harriet Road, 3 a 6, e Grapevine Road, 59 a 64: uma autorização de empréstimo de $115,000 para reparações permanentes com pavimentação e drenagem, 25 de fevereiro de 2025, 9 a 0. Hesperus Avenue, 181 a 188: $100,000, junho de 2025, 9 a 0. Cada parcela reembolsa a sua quota-parte igual ao longo de um período de até dez anos.
• Aceitação recusada. Os moradores de Stillington Drive pediram a aceitação da sua estrada e defenderam que as atas da assembleia municipal de 1726 já a tinham tornado pública. Os advogados da cidade disseram que não, que uma via privada permanece privada até que o conselho a aceite, e a comissão de orçamento e finanças (Budget and Finance Committee) votou 0 contra 3 contra a proposta a 5 de março de 2026. Waterside Lane, por outro lado, tinha sido reconhecida anteriormente.
• Aceitação pendente. O pedido de Deacon Farm Lane foi adiado para 24 de novembro de 2026.
• Quem pode estacionar. Em Rackliffe Street, uma estrada privada com escritura, foi dito ao conselho em setembro de 2026 que os proprietários podem estacionar em frente às suas próprias casas. Uma proibição de estacionamento numa via privada necessita de assinaturas de 60 por cento dos seus moradores, segundo as regras do conselho (pasta do conselho, 13 de outubro de 2026, página 124).
• A lei especial. A votação de 26 de agosto de 2025 do conselho, por 9 a 0, pediu à Legislature para permitir que a cidade gastasse dinheiro público em estradas privadas que cumpram cinco critérios. Ainda não tinha sido aprovada à data em que este artigo foi escrito.

Como Eastern Point faz

Eastern Point Boulevard são duas estradas. De Eastern Point Road até aos pilares de pedra é uma rua da cidade, e a própria lista da cidade confirma-o. Dos pilares até ao fim, onde ficam o farol e o santuário de Mass Audubon, a lista da cidade diz que é privada. O mesmo acontece com quase todas as ruas que saem dela: Aileen Terrace, Daventry Lane, Fort Hill Avenue, Toronto Avenue, Niles Pond Road, St. Louis Avenue, Bemo Avenue e outras.

O que é diferente em Eastern Point não é o facto de as suas estradas serem privadas. É quem é o seu proprietário. A 28 de dezembro de 1962, a empresa que tinha desenvolvido a ponta, Eastern Point Community, Inc., transmitiu por escritura os seus terrenos restantes, incluindo a praia de Brace Cove e as estradas privadas, para a Association of Eastern Point Residents, uma organização sem fins lucrativos gerida pelos residentes. A mesma escritura deu à associação o poder de aplicar, dispensar ou suspender as restrições inscritas na escritura de cada lote, que vigoram até 2054. Um juiz do Land Court descreveu o resultado em 1989 como "estradas privadas administradas pela Association".

Essa estrutura faz três coisas que um grupo informal de vizinhos não consegue fazer, e elas constituem todo o modelo: uma escritura, um orçamento e uma direção.

A Mass Audubon indica a morada do santuário como "Eastern Point Boulevard (private way)" e cobra uma taxa para veículos no seu próprio portão; o público ainda pode conduzir pela estrada para lá chegar. Esta reportagem não refere quem lá mora nem quanto valem as casas, porque o modelo não depende disso. O orçamento da própria associação é privado, como é o de qualquer associação; o que é público é a escritura que a criou e as estradas que tem mantido.

Poderiam outras estradas privadas fazer o mesmo?

Existem três versões, da mais simples à mais exigente.

Uma associação de rua sem cláusulas vinculativas (covenants) é a mais fácil de começar e a mais fraca. Os vizinhos chegam a acordo sobre um valor anual e um plano. Funciona até alguém vender a um comprador que não queira pagar. A parceria da cidade com mediadores imobiliários, iniciada em 2023, informa agora os compradores quando um imóvel está numa estrada privada, o que ajuda o próximo proprietário a saber a que se está a juntar.

Uma associação de estrada com cláusulas registadas é o modelo de Eastern Point. Cada proprietário assina um acordo vinculado ao terreno, registado no Registry of Deeds, para que obrigue futuros compradores. Conseguir que todos os atuais proprietários assinem é a parte difícil; as regras municipais para obras de melhoria (betterments) exigem 75 por cento, mas uma cláusula contratual necessita de todos aqueles cujos terrenos abrange. O estado de Massachusetts, ao contrário do Maine, não tem qualquer lei que permita a uma maioria de proprietários numa estrada privada vincular os que resistem. A lei de associações de estradas do Maine faz exatamente isso, e é o modelo mais frequentemente apontado em New England.

Rockport, mesmo ao lado, seguiu uma terceira via em setembro de 2025. A sua reunião municipal extraordinária aprovou 400.000 $ por votação de braço no ar de dois terços para reparar a High View Road e a Briny Way, com o custo total a ser cobrado aos proprietários como taxas de melhorias, como o primeiro passo para a vila aceitar ambas as estradas como vias públicas. O administrador municipal disse aos votantes que os vizinhos tinham chegado a acordo com o departamento de obras públicas, que outras estradas privadas tinham optado por fazer as suas próprias reparações e outras tinham optado por não fazer nada. Rockport também limpa a neve de vias privadas cujos residentes façam o pedido até 1 de novembro e passem numa inspeção das obras públicas até 1 de dezembro. Não encontrámos nenhum programa de reparação de estradas privadas nas atas de Essex ou Manchester que temos em arquivo.

Uma abordagem a nível municipal trataria as estradas privadas como um programa em vez de petição a petição. Barnstable pede emprestado até 15 milhões de dólares ao abrigo de uma lei especial para reparações temporárias em estradas privadas e cobra os custos aos proprietários confinantes ao longo de até 20 anos, com uma petição de 51 por cento em vez de 75, e o seu select board pode reduzir a fatura de uma estrada para metade onde o tráfego de passagem seja intenso. Plymouth paga 70 por cento de uma reconstrução se a vila aceitar a estrada a seguir e nada se não o fizer. Brewster assume a estrada e cobra os custos aos proprietários confinantes ao longo de 20 anos. O próprio grupo de trabalho de Gloucester recomendou um caminho intermédio: simplificar as melhorias, publicar projetos anteriores com os respetivos custos para que os vizinhos possam ver o que outros pagaram, definir critérios sobre quais as estradas que a cidade aceitará e colocar 5 por cento dos fundos livres (free cash) na reparação de estradas a cada ano. O conselho municipal adotou os critérios de aceitação e a simplificação do processo de melhorias em 2023 e 2024. A ideia dos fundos livres tornou-se o fundo de pavimentação de 10 por cento que a cidade agora financia anualmente.

Escolha quaisquer vilas abaixo para comparar lado a lado como cada uma lida com uma estrada privada.

Por que não aceitá-las simplesmente a todas? As três grandes questões, a favor e contra

Os leitores farão a pergunta óbvia: por que razão a cidade não aceita simplesmente todas as vias privadas como ruas públicas, da forma como a maioria dos locais parece fazer? A resposta curta é que nenhuma cidade ou vila em Massachusetts faz isso, porque a aceitação é uma expropriação, e não uma assinatura. Para aceitar uma estrada, a cidade tem de fazer o levantamento e o traçado, expropriar o terreno por desapropriação e indemnizar qualquer proprietário que reclame prejuízos, normalmente alargá-la e acrescentar drenagem para cumprir as suas próprias normas, e depois assumir a fatura das reparações para sempre. Em 2018, o diretor de obras públicas disse ao conselho que a ajuda do Chapter 90, que é atribuída por milha, demoraria cerca de 65 anos a pagar o custo de aceitar uma estrada como a Riverview Road. As reparações pendentes nas 285 ruas de que a cidade já é proprietária rondam os 30 milhões de dólares. Acrescentar 80 milhas, a maior parte em pior estado, praticamente duplica esse valor sem qualquer dinheiro novo. E alguns proprietários confinantes dizem que não, porque os seus muros, vedações e estacionamentos ficam dentro da demarcação que a cidade iria retirar.

Isso não resolve a questão. Os mesmos factos apontam noutra direção: o camião do lixo, o correio e o carro dos bombeiros já usam estas estradas, e uma rua que ninguém consegue organizar nunca irá melhorar por si própria. Aqui estão as três questões às quais a cidade continua a voltar, com os argumentos de cada lado e a origem de cada um. Além de Eastern Point, os exemplos registados de residentes a pagar para reconstruir uma rua inteira são as melhorias de 2025 na Harriet Road, Grapevine Road e Hesperus Avenue, e a High View Road e a Briny Way em Rockport; não encontrámos qualquer registo nas atas de nenhuma das quatro vilas de residentes a construir um passeio numa via privada.

Alguma vila aceitou-as simplesmente a todas?

Procurámos e não encontrámos nenhuma cidade ou vila em Massachusetts que o tenha feito. Duas tentaram algo próximo disso, e a regra mais antiga de sempre explica por que razão é tão difícil. Depois, a questão que interessa aqui: estará alguma rua privada em Gloucester a ser melhorada hoje em dia e, se não, de que estamos à espera?

Quatro perguntas que os leitores farão: portagens, multas e radares de velocidade

As regras parecem suficientemente estranhas para que as pessoas perguntem o que mais uma estrada privada poderia fazer. Aqui estão as quatro perguntas que mais ouvimos, respondidas com base nas leis e na jurisprudência.

O que uma associação significa para si, os dois lados

As associações de proprietários (homeowners associations) têm má reputação em grande parte do país, e as queixas são reais: direções que multam proprietários, regras sobre cores de tinta e barcos estacionados, e penhoras sobre casas por quotas não pagas. A maior parte disso vem de associações de loteamentos em estados com leis alargadas sobre HOA. Uma associação de estrada tem um âmbito mais restrito, e Massachusetts não tem qualquer lei sobre HOA, o que tem dois lados.

O que ganha. A estrada é pavimentada segundo um calendário em vez de ser quando se deteriora por completo. O custo é partilhado por todos os que a utilizam, e não por quem desistir primeiro. Um contrato para várias ruas custa menos. A cidade lidará com uma direção em vez de quarenta famílias. Se as escrituras incluírem cláusulas vinculativas, a obrigação passa para o proprietário seguinte, de modo que o plano sobrevive a uma venda.

Do que abre mão. As quotas não são opcionais depois de registada uma cláusula vinculativa, e uma associação pode colocar uma penhora sobre uma casa por quotas não pagas, da mesma forma que a cidade faz para uma taxa de melhoria não paga. As decisões são tomadas por uma direção ou por votação por maioria, pelo que pode perder a votação sobre quando pavimentar e quanto gastar. Litígios entre vizinhos vão a tribunal, porque nenhuma agência estatal fiscaliza associações de estradas. O registo de cláusulas exige um advogado e a assinatura de todos os proprietários, e uma cláusula vinculativa pode ser difícil de revogar. Uma associação proprietária da estrada também assume a responsabilidade civil inerente, o que significa ter seguro.

O que se mantém igual de qualquer das formas. A estrada continua privada. A cidade continua a limpar a neve e a tapar buracos se ela for elegível. Ainda pode utilizar o processo de melhorias, e uma associação torna a recolha de 75 por cento das assinaturas muito mais fácil. E as quatro opções acima não são exclusivas: uma rua pode contratar um empreiteiro este ano, formar uma associação no próximo ano e pedir a aceitação municipal mais tarde.

Se está a ponderar o assunto, três perguntas decidem a maior parte. As escrituras na sua rua já contêm uma cláusula vinculativa de manutenção? O Registry of Deeds em Salem tem a resposta. A sua estrada é uma que a cidade possa aceitar, por ligar estradas públicas ou ter tráfego de passagem? Então uma petição para aceitação pode ser a melhor estratégia a longo prazo, e os novos critérios da cidade explicam como será avaliada. E quanto custou a última pavimentação de uma rua como a sua? Diga-nos quando a sua rua foi pavimentada pela última vez na ferramenta de pesquisa acima, e nós construiremos esse registo rua a rua.

A sua vez

Termos utilizados nesta reportagem

O que continuamos a solicitar

O Current está a solicitar à cidade, através de um pedido de registos públicos, uma lista de todas as ruas que pavimentou desde 2015, que extensão das estradas da cidade foi pavimentada a cada ano e as respetivas classificações do estado do pavimento por rua e, separadamente, se o departamento de obras públicas mantém algum registo de pavimentação em vias privadas. O inventário do MassDOT regista um "ano da última melhoria" para apenas 13 das 878 ruas de Gloucester, pelo que a ferramenta de pesquisa acima pede aos leitores que preencham essa lacuna; cada informação enviada é verificada antes de ser apresentada.

Esta reportagem faz parte da série sobre segurança rodoviária do Current. Veja onde acontecem os acidentes em Gloucester e a Roads Library para consultar todos os estudos que a cidade realizou sobre as suas estradas.