¿Es su calle de Gloucester pública o privada? 573 caminos privados, 80 millas, y lo que hace Eastern Point que el resto de la ciudad no hace

Cuatro de cada diez millas de caminos en Gloucester son privados, y por conteo representan más de la mitad de las calles con nombre de la ciudad, porque las vías privadas suelen ser cortas. La ciudad no es dueña de ellas, no puede repavimentarlas y, según la ley estatal, no puede gastar dinero de los impuestos en ellas más allá de quitar la nieve y tapar baches. Las personas dueñas de las casas a lo largo de ellas, los propietarios colindantes en el lenguaje de la ciudad, son dueñas de la calle, por lo general hasta la línea central, lo sepan o no.

Eso equivale a 573 caminos según el conteo de la ciudad y 63.8 de las 167 millas de caminos de la ciudad según el estado, el 38 por ciento, la cuarta proporción más alta entre las 351 ciudades y pueblos de Massachusetts y la séptima con más millas. En todo el estado la proporción es del 8 por ciento. Solo tres pueblos de Cape Cod, Brewster, Eastham y Chatham, tienen una proporción mayor; solo Plymouth, Yarmouth, Falmouth, Brewster, Worcester y Barnstable tienen más millas. La proporción de Rockport es del 16 por ciento, la de Manchester del 18 y la de Essex del 8.

Algunos de esos caminos privados están en buen estado. Las calles de Eastern Point se han mantenido durante más de 60 años gracias a una asociación administrada por los residentes. Muchos otros no lo están, y el director de obras públicas de la ciudad le dijo al concejo en 2018 que «muchos están en malas condiciones» y que pocos habían sido repavimentados por completo desde que la ciudad inspeccionó cada camino en 2013.

Este reportaje explica cómo un camino termina siendo privado, qué puede y qué no puede hacer la ciudad, las cuatro formas en que se repara un camino privado, cómo lo hace Eastern Point, cómo lo manejan otros pueblos con el mismo problema y las ventajas y desventajas directas de una asociación de vecinos. Comience buscando su calle.

Busque su calle

La ciudad en cifras

Cada una de las 878 calles de Gloucester, con su estado, choques, quejas y pavimentación registradas, está en una tabla que puede filtrar, ordenar y descargar en capeanncurrent.com/roads/lookup. Cada calle tiene su propio enlace que puede enviar a un vecino.

Cómo un camino termina siendo privado

Massachusetts tiene tres tipos de caminos. Una vía pública es aquella que la ciudad ha aceptado formalmente, por lo general mediante una votación del City Council. La ciudad es dueña de ella, la repara y es legalmente responsable de ella. Una vía privada verdadera es una entrada particular o un camino que el público no tiene derecho a usar. En el medio está el tipo del que Gloucester está lleno: la vía privada reglamentaria. El público puede conducir por ella, el correo transita por allí, el camión de la basura la usa, pero los propietarios colindantes son sus dueños y la ciudad no tiene la obligación de repararla.

Muchos de estos caminos son más antiguos que la ciudad. Una asamblea municipal de 1726 trazó «caminos particulares» para que los agricultores llegaran a sus tierras, y los tribunales han dicho que el origen de algunos es «tan antiguo como para ser desconocido». Otros fueron trazados por urbanizadores en la década de 1900 y nunca fueron aceptados. Nada hace que un camino sea público excepto un voto del concejo. Quitar la nieve no lo hace. Tapar sus baches no lo hace. Dejar que el público lo use durante un siglo no lo hace. Los residentes de Stillington Drive aprendieron eso este año: argumentaron que las actas de 1726 hicieron público su camino, los abogados de la ciudad dijeron que no y el comité de finanzas del concejo votó 0 a 3 en marzo en contra de aceptarlo.

La razón por la cual la ciudad no puede simplemente pagar es la constitución estatal, según la ha interpretado la Supreme Judicial Court desde los años 1800: el dinero de los impuestos solo se puede gastar para fines públicos, y reparar un camino privado es un beneficio privado. La Legislature estableció dos excepciones. Una ciudad puede retirar la nieve de las vías privadas que están abiertas al público y, según el Chapter 40, Section 6N, puede hacer reparaciones temporales como tapar baches, si adopta una ordenanza que indique cómo. La ordenanza de Gloucester, Chapter 21, Sections 21-80 a 21-86, es esa ordenanza.

Lo que gasta la ciudad en los caminos que sí le pertenecen

Para ponerlo en perspectiva: la cuenta principal de pavimentación de la ciudad, R&M Paving en el presupuesto de obras públicas (reparaciones y mantenimiento, dinero propio de la ciudad en vez de ayuda estatal), gastó $53,850 en el año fiscal 2020 y $81,323 en el año fiscal 2021. Saltó a $673,340 en el año fiscal 2022, cuando el concejo transfirió fondos durante el año, y el presupuesto en sí aumentó a $350,000 en el año fiscal 2023, donde se ha mantenido hasta el año fiscal 2026. Además de eso, el concejo ha enviado fondos no asignados («free cash») a pavimentación cada primavera: $356,792 en 2024, $285,834 en 2025 y $401,286 en 2026. El programa Chapter 90 del estado aporta cerca de $1 millón al año y pagó la totalidad de los $1,017,200 para repavimentar Bass Avenue en 2026. Nada de ese dinero puede utilizarse en una vía privada. Frente a un retraso en la pavimentación que el director de obras públicas calculó en unos $30 millones en mayo, las 285 calles públicas compiten por aproximadamente $1.7 millones al año, y las 573 privadas no compiten por nada. El historial completo del presupuesto está en nuestro informe de seguridad vial de Gloucester.

Lo que la ciudad hará y no hará en un camino privado

Aquí está la ordenanza de Gloucester en palabras sencillas.

La ciudad quitará la nieve y esparcirá arena en una vía privada que esté abierta al público, conforme a una votación del concejo que data de finales de los años 1940.

La ciudad tapará baches y parchará la superficie en una vía privada que tenga cuatro o más propietarios colindantes y haya estado abierta al público durante al menos seis años, cuando el director de obras públicas decida que el camino es peligroso y que un arreglo temporal lo solucionará. Solicítelo a través de SeeClickFix. Si el director decide que parchar sería inútil porque el camino necesita reconstrucción, la ciudad no va más allá.

La ciudad no nivelará, reasfaltará, repavimentará, excavará, reparará desagües ni alcantarillas, ni ensanchará una vía privada con fondos públicos. La ciudad no es legalmente responsable si alguien se lesiona en una vía privada; los propietarios colindantes sí lo son.

La ciudad, si los propietarios colindantes lo solicitan y pagan, organizará y construirá una repavimentación completa mediante una contribución por mejoras, lo que significa que la ciudad realiza el trabajo y les cobra a los propietarios en sus facturas de impuestos a lo largo de varios años. Esa es la opción 3 a continuación.

Las cuatro formas en que se repara un camino privado

1. Los vecinos le pagan a un contratista. Los propietarios colindantes se ponen de acuerdo entre sí, obtienen presupuestos y pagan. El propio consejo de la ciudad es obtener varios presupuestos y compartir el costo. Nada tiene que pasar por City Hall. La debilidad es que no hay forma de obligar a pagar a quien se niegue, por lo que el grupo de trabajo que la alcaldesa creó en 2022 determinó que la «ausencia de una asociación de vecinos o de calle» es el mayor obstáculo en la mayoría de los caminos privados.

2. Los vecinos forman una asociación. Una asociación de camino o de vecinos recauda dinero, contrata al contratista y mantiene un calendario. Si las escrituras incluyen cláusulas que exijan a cada propietario pagar, la asociación puede hacerlas cumplir; la de Eastern Point lo hace. Si las escrituras no las incluyen, la asociación funciona solo mientras todos estén de acuerdo en colaborar con dinero. La siguiente sección analiza esto.

3. Una contribución por mejoras a través de la ciudad. Los propietarios colindantes presentan una petición, la ciudad construye y los propietarios colindantes reembolsan en sus facturas de impuestos. El camino sigue siendo privado. Paso a paso: obtenga el formulario en City Clerk; haga que la división de ingeniería del DPW certifique la lista de propietarios colindantes y la longitud; reúna firmas de al menos el 75 por ciento de los propietarios colindantes; pague $1 por pie, con un límite máximo de $500; el DPW calcula el costo del trabajo; los solicitantes convocan a una reunión de todos los colindantes por correo certificado con siete días de anticipación; al menos el 75 por ciento debe asistir en persona o por poder y dos tercios deben votar a favor; la alcaldesa decide si enviarlo adelante; el concejo celebra una audiencia y necesita una votación favorable de dos tercios; la ciudad toma un préstamo, realiza la obra y divide el costo real en partes iguales por parcela, nunca por encima del cálculo estimado. El propietario de cada parcela paga la totalidad en un plazo de 30 días o a lo largo de cinco años si la parte correspondiente es menor a $3,000 y hasta en diez años si es mayor, a un interés del 5 por ciento o hasta 2 puntos por encima de la tasa de endeudamiento de la propia ciudad. Si la votación no se aprueba, el camino debe esperar dos años para volver a intentarlo. Desde 2024 el concejo ha aprobado dos: $115,000 para partes de Harriet Road y Grapevine Road en febrero de 2025, y $100,000 para 181 a 188 Hesperus Avenue en junio de 2025, ambas por 9 a 0.

4. La ciudad acepta el camino como público. Los propietarios colindantes solicitan al concejo que trace el camino como una vía pública. El concejo evalúa diez criterios que el grupo de trabajo redactó en la ordenanza: si el camino conecta caminos públicos o lugares públicos, si tiene tráfico de paso, si es la ruta más rápida para los camiones de bomberos, si puede albergar servicios públicos, si es lo suficientemente ancho y si todos los propietarios colindantes están de acuerdo. La aceptación es una expropiación, por lo que la ciudad puede necesitar ensanchar el camino y puede tomar terrenos a lo largo de este; la alcaldesa señaló en 2025 que algunos residentes de caminos privados no quieren eso porque sus muros y cercas están muy cerca de la calle. El concejo también sabe que un camino aceptado en malas condiciones es una nueva factura, y que el dinero de Chapter 90 llega por milla a un ritmo que tarda unos 65 años en compensar el costo de aceptar un camino como Riverview Road, según los cálculos del director de obras públicas. En 2015 el DPW propuso 15 vías privadas para su aceptación; Grapevine Road fue una de ellas y nunca avanzó. La petición de Deacon Farm Lane está ante el concejo ahora, aplazada para el 24 de noviembre.

Aquí están las mismas opciones frente a frente, con quién decide, quién paga y cuánto le cuesta cada una.

Hay una quinta vía en preparación. El 26 de agosto de 2025, el concejo votó 9 a 0 a favor de solicitar a la Legislature una ley especial que permitiría a Gloucester gastar dinero público en caminos privados que cumplan cinco requisitos: al menos diez viviendas que paguen impuestos, ser un conector entre dos caminos públicos, una ruta a un lugar público, no tener ningún urbanizador ni cláusula que ya sea responsable de él, y tener principalmente tráfico de paso. La alcaldesa dijo que esto permitiría reparaciones permanentes, no una repavimentación de acera a acera, y que una lista de los peores caminos determinaría el orden. Un proyecto de ley a nivel estatal pendiente en ese momento habría fijado el límite en 100 viviendas. La ley especial no había sido aprobada al momento de redactar este reportaje.

Lo que ha llegado ante el concejo desde 2025

El registro muestra cómo funciona cada opción en la práctica.

• Contribuciones por mejoras que se aprobaron. Harriet Road, 3 a 6, y Grapevine Road, 59 a 64: una orden de préstamo de $115,000 para reparaciones permanentes con pavimentación y drenaje, 25 de febrero de 2025, 9 a 0. Hesperus Avenue, 181 a 188: $100,000, junio de 2025, 9 a 0. Cada parcela reembolsa su parte equitativa a lo largo de hasta diez años.
• Aceptación rechazada. Los residentes de Stillington Drive solicitaron la aceptación de su camino y argumentaron que las actas de la asamblea municipal de 1726 ya lo habían hecho público. Los abogados de la ciudad dijeron que no, que una vía privada sigue siendo privada hasta que el concejo la acepte, y el Budget and Finance Committee votó 0 a 3 en contra el 5 de marzo de 2026. Waterside Lane, en cambio, había sido reconocido antes.
• Aceptación pendiente. La petición de Deacon Farm Lane se aplazó para el 24 de noviembre de 2026.
• Quién puede estacionar. En Rackliffe Street, un camino privado con escritura, se informó al concejo en septiembre de 2026 que los propietarios pueden estacionar frente a sus propias casas. Una regla de no estacionar en una vía privada requiere las firmas del 60 por ciento de sus residentes, según las reglas del concejo (paquete del concejo, 13 de octubre de 2026, página 124).
• La ley especial. La votación del concejo el 26 de agosto de 2025, 9 a 0, solicitó a la Legislature que permitiera a la ciudad gastar dinero público en caminos privados que cumplan con cinco requisitos. No había sido aprobada al momento de redactar este reportaje.

Cómo lo hace Eastern Point

Eastern Point Boulevard son dos caminos. Desde Eastern Point Road hasta los pilares de piedra es una calle de la ciudad, y la propia lista de la ciudad así lo indica. Desde los pilares hasta el final, donde están el faro y el santuario de Mass Audubon, la lista de la ciudad dice que es privada. También lo es casi cada calle que se desprende de ella: Aileen Terrace, Daventry Lane, Fort Hill Avenue, Toronto Avenue, Niles Pond Road, St. Louis Avenue, Bemo Avenue y más.

Lo que hace diferente a Eastern Point no es que sus caminos sean privados. Es quién es su dueño. El 28 de diciembre de 1962, la compañía que había urbanizado la zona, Eastern Point Community, Inc., transfirió mediante escritura el resto de sus terrenos, incluyendo la playa de Brace Cove y los caminos privados, a la Association of Eastern Point Residents, una organización sin fines de lucro administrada por los residentes. La misma escritura le otorgó a la asociación el poder de hacer cumplir, exonerar o suspender las restricciones inscritas en la escritura de cada lote, las cuales tienen vigencia hasta 2054. Un juez del Land Court describió el resultado en 1989 como "caminos privados administrados por la Asociación".

Esa estructura logra tres cosas que un grupo informal de vecinos no puede, y ellas constituyen todo el modelo: una escritura, un presupuesto y una junta directiva.

Mass Audubon indica la dirección del santuario como "Eastern Point Boulevard (private way)" y cobra una tarifa para vehículos en su propia entrada; el público todavía puede circular por el camino para llegar hasta allí. Este artículo no reporta quién vive allí ni cuánto valen las casas, porque el modelo no depende de eso. El presupuesto de la propia asociación es privado, como el de cualquier asociación; lo que es público es la escritura que la creó y los caminos que ha mantenido.

¿Podrían otros caminos privados hacer lo mismo?

Existen tres versiones, de la más ligera a la más pesada.

Una asociación de calle sin convenios es la más fácil de iniciar y la más débil. Los vecinos acuerdan una cantidad anual y un plan. Funciona hasta que alguien le vende a un comprador que no quiere pagar. La colaboración de agentes inmobiliarios con la ciudad, iniciada en 2023, ahora les advierte a los compradores cuando una propiedad en venta está en un camino privado, lo que ayuda a que el siguiente dueño sepa a qué se está uniendo.

Una asociación de camino con convenios registrados es el modelo de Eastern Point. Cada propietario firma un acuerdo que se transmite con la propiedad, registrado en el Registry of Deeds, de modo que obliga a futuros compradores. Lograr que cada propietario actual firme es la parte difícil; las reglas de mejoras de la ciudad requieren el 75 por ciento, pero un convenio necesita a todos aquellos cuyas tierras colinden. Massachusetts, a diferencia de Maine, no tiene una ley que permita a la mayoría de los propietarios en un camino privado obligar a los que se oponen. La ley de asociaciones de caminos de Maine hace exactamente eso, y es el modelo que más se suele señalar en New England.

Rockport, la localidad vecina, tomó una tercera vía en septiembre de 2025. Su asamblea municipal especial aprobó $400,000 mediante una votación a mano alzada de dos tercios para reparar High View Road y Briny Way, evaluándose el costo total a los propietarios como mejoras, como el primer paso hacia la aceptación por parte del pueblo de ambos caminos como vías públicas. El administrador municipal les dijo a los votantes que los vecinos lo habían coordinado con el departamento de obras públicas, que otros caminos privados habían optado por hacer sus propias reparaciones y otros habían decidido no hacer nada. Rockport también limpia la nieve de las vías privadas cuyos residentes presenten una solicitud antes del 1 de noviembre y pasen una inspección de obras públicas antes del 1 de diciembre. No encontramos ningún programa de reparación de caminos privados en las actas de Essex o Manchester que tenemos.

Un enfoque municipal trataría los caminos privados como un programa en lugar de una petición a la vez. Barnstable pide prestados hasta $15 millones bajo una ley especial para reparaciones temporales en caminos privados y les cobra a los propietarios colindantes a lo largo de hasta 20 años, con una petición del 51 por ciento en lugar del 75, y su junta de concejales (select board) puede reducir la cuenta de un camino a la mitad donde el tráfico de paso sea pesado. Plymouth paga el 70 por ciento de una reconstrucción si el pueblo acepta el camino después y nada si no lo hace. Brewster asume el camino y les cobra a los propietarios colindantes durante 20 años. El propio grupo de trabajo de Gloucester recomendó un camino intermedio: simplificar el proceso de mejoras, publicar proyectos anteriores con sus costos para que los vecinos puedan ver lo que pagaron otros, establecer criterios sobre qué caminos aceptará la ciudad y destinar el 5 por ciento de los fondos libres a la reparación de caminos cada año. El concejo adoptó los criterios de aceptación y la simplificación de las mejoras en 2023 y 2024. La idea de los fondos libres se convirtió en el fondo de pavimentación del 10 por ciento al que la ciudad aporta fondos cada año.

Elija cualquiera de los municipios a continuación para comparar cómo maneja cada uno un camino privado, lado a lado.

¿Por qué no aceptarlos todos simplemente? Las tres grandes preguntas, a favor y en contra

Los lectores se harán la pregunta obvia: ¿por qué la ciudad no se limita a aceptar cada camino privado como una calle pública, como parecería que hacen en la mayoría de los lugares? La respuesta corta es que ninguna ciudad o pueblo en Massachusetts hace eso, porque la aceptación es una expropiación, no una simple firma. Para aceptar un camino, la ciudad debe hacer un levantamiento topográfico y trazarlo, adquirir el terreno por dominio eminente y pagar a cualquier propietario que reclame daños, generalmente ensancharlo y agregar drenaje para cumplir con sus propios estándares, y luego asumir la factura de reparaciones para siempre. En 2018, el director de obras públicas le dijo al concejo que la ayuda del Chapter 90, que llega por milla, tardaría unos 65 años en recuperar el costo de aceptar un solo camino como Riverview Road. El retraso acumulado en las 285 calles que la ciudad ya posee es de unos $30 millones. Sumar 80 millas, la mayoría en peor estado, prácticamente duplica eso sin dinero nuevo. Y algunos propietarios colindantes dicen que no, porque sus muros, cercas y estacionamientos quedan dentro del trazado que la ciudad tomaría.

Eso no lo resuelve todo. Los mismos hechos apuntan en sentido contrario: el camión de la basura, el correo y el camión de bomberos ya usan estos caminos, y una calle en la que nadie logra organizarse nunca mejorará por sí sola. Estas son las tres preguntas a las que la ciudad sigue dando vueltas, con las razones de cada lado y el origen de cada una. Más allá de Eastern Point, los ejemplos registrados de residentes que pagaron para reconstruir una calle entera son las mejoras de 2025 en Harriet Road, Grapevine Road y Hesperus Avenue, y High View Road y Briny Way en Rockport; no encontramos registro en las actas de ninguno de los cuatro municipios de que los residentes hayan construido una acera en una vía privada.

¿Ha aceptado algún pueblo todos los caminos simplemente?

Buscamos y no encontramos ninguna ciudad ni pueblo en Massachusetts que lo haya hecho. Dos intentaron algo parecido, y la regla más antigua del manual explica por qué es tan difícil. Luego está la pregunta que importa aquí: ¿se está mejorando hoy alguna calle privada en Gloucester y, si no es así, qué estamos esperando?

Cuatro preguntas que los lectores se harán: peajes, multas y radares de velocidad

Las reglas suenan lo bastante extrañas como para que la gente pregunte qué más podría hacer un camino privado. Aquí están las cuatro preguntas que más escuchamos, respondidas a partir de las leyes y la jurisprudencia.

Lo que una asociación significa para usted: los dos lados

Las asociaciones de propietarios tienen mala fama en gran parte del país, y las quejas son reales: juntas que multan a los dueños, reglas sobre colores de pintura y botes estacionados, y gravámenes sobre las viviendas por cuotas impagas. La mayor parte de eso proviene de asociaciones de urbanizaciones en estados con amplias leyes sobre asociaciones de propietarios (HOA). Una asociación de camino tiene un alcance más limitado, y Massachusetts no tiene ninguna ley sobre asociaciones de propietarios, lo que tiene ventajas y desventajas.

Lo que se gana. El camino se pavimenta según un calendario en lugar de cuando se deteriora. El costo se comparte entre todos los que lo usan, no entre quienes se rinden primero. Un solo contrato para varias calles cuesta menos. La ciudad tratará con una sola junta directiva en vez de cuarenta hogares. Si las escrituras incluyen convenios, la obligación pasa al siguiente propietario, de modo que el plan sobrevive a una venta.

Lo que se cede. Las cuotas no son opcionales una vez que se registra un convenio, y una asociación puede imponer un gravamen sobre una casa por cuotas impagas, de la misma manera que la ciudad lo hace por una mejora no pagada. Las decisiones las toma una junta directiva o se toman por mayoría de votos, por lo que usted puede perder en la votación sobre cuándo pavimentar y cuánto gastar. Las disputas entre vecinos van a los tribunales, porque ninguna agencia estatal supervisa a las asociaciones de caminos. Registrar convenios requiere de un abogado y la firma de cada propietario, y un convenio puede ser difícil de anular. Una asociación que es dueña del camino también asume la responsabilidad legal que esto conlleva, lo que implica tener un seguro.

Lo que sigue igual de cualquier manera. El camino sigue siendo privado. La ciudad todavía limpia la nieve y tapa los baches si reúne los requisitos. Aún se puede utilizar el proceso de mejoras, y una asociación hace que la recolección del 75 por ciento de las firmas sea mucho más fácil. Y las cuatro opciones anteriores no son excluyentes: una calle puede contratar a un contratista este año, formar una asociación el próximo año y solicitar la aceptación más adelante.

Si lo está evaluando, tres preguntas deciden la mayor parte. ¿Tienen ya las escrituras de su calle un convenio de mantenimiento? El Registry of Deeds en Salem tiene la respuesta. ¿Es su camino uno que la ciudad podría aceptar, porque conecta caminos públicos o tiene tráfico de paso? Entonces una petición de aceptación podría ser la mejor estrategia a largo plazo, y los nuevos criterios de la ciudad le indican cómo se juzgará. ¿Y cuánto costó la última pavimentación de una calle como la suya? Cuéntenos cuándo se pavimentó su calle por última vez en la herramienta de búsqueda de arriba, y construiremos ese registro calle por calle.

Su turno

Palabras utilizadas en este artículo

Lo que todavía estamos solicitando

The Current le está solicitando a la ciudad, a través de una petición de registros públicos, una lista de cada calle que pavimentó desde 2015, qué proporción de los caminos de la ciudad se pavimentó cada año y sus calificaciones del estado del pavimento calle por calle, y por separado si el departamento de obras públicas mantiene algún registro de pavimentación en vías privadas. El inventario de MassDOT registra un "año de última mejora" para solo 13 de las 878 calles de Gloucester, por lo que la herramienta de búsqueda de arriba les pide a los lectores que llenen ese vacío; cada reporte se verifica antes de mostrarse.

Esta historia forma parte de la serie de the Current sobre seguridad vial. Vea dónde ocurren los choques en Gloucester y la Roads Library para consultar todos los estudios que la ciudad ha realizado sobre sus calles.