Conselho de zoneamento de Rockport recusa ampliação na Eden Road sem prejuízo para que os proprietários possam voltar com um projeto mais pequeno; licenças para alpendre e deck aprovadas

O Zoning Board of Appeals de Rockport disse que não, por agora, a uma ampliação de dois pisos para estúdio que ficaria a menos de 2 pés do limite traseiro do lote de uma casa na Eden Road. A pedido dos proprietários, o conselho recusou o pedido sem prejuízo na quarta-feira, 28 de outubro, o que lhes permite regressar com um projeto diferente em vez de esperarem dois anos.

O conselho reuniu-se no Zoom durante pouco menos de uma hora. Cinco membros analisaram todos os casos: a presidente interina Britta Cahoon, Tacy SanAntonio, Laura Moisin, Erin O'Connell e Richard York.

O que aconteceu

• O conselho recusou a ampliação na Eden Road sem prejuízo, por 5 a 0, após os membros afirmarem que a ampliação estava demasiado perto do limite traseiro do lote. Os proprietários podem apresentar um novo projeto.
• Um alpendre da frente maior numa casa na Ocean Avenue obteve uma licença especial, por 5 a 0. Fica no afastamento lateral esquerdo sensivelmente na mesma distância em que a casa já se encontra.
• Um deck num chalé em Laurel Acres obteve uma licença especial, por 5 a 0. O deck fica a 8.5 pés do limite do lote, onde são exigidos 15 pés.
• O conselho aprovou a sua ata de 8 de outubro. A sua próxima reunião, a última do ano, é na quarta-feira, 2 de dezembro.

Eden Road: demasiado perto do limite

Os proprietários querem substituir uma pequena antecâmara nas traseiras da casa por uma ampliação com uma cozinha maior, uma casa de banho de serviço, uma sauna e um estúdio de arte com espaço suficiente para grandes esculturas. O conselho analisou o caso pela primeira vez a 8 de outubro e visitou a propriedade a 12 de outubro. Leia o que o conselho ouviu a 8 de outubro.

No ponto mais próximo, a ampliação ficaria a 1 pé e 8 polegadas do limite traseiro do lote, e a pouco mais de 2 pés no outro extremo. A norma municipal para aquele distrito é de 15 pés. Atrás do limite existe uma faixa de terreno que os proprietários têm direito de utilizar e, mais além, fica Oakes Lane, uma estrada que só existe no papel.

A advogada dos proprietários lembrou ao conselho que a casa foi construída em 1895 e fica a 113.2 pés da estrada, que os vizinhos do outro lado da ampliação escreveram cartas de apoio e que, com a ampliação, o lote ficaria 12 por cento coberto, onde são permitidos 15 por cento. Referiu que o novo critério estadual para derrogações pede ao conselho que pondere o benefício para o proprietário face ao interesse público e permite considerar nova habitação. O estúdio tem água e esgoto, pelo que mais tarde poderia tornar-se num pequeno apartamento.

Cahoon disse que a visita ao local não mudou a sua opinião. "Continuo com dificuldades em aceitar colocar uma ampliação tão grande de dois pisos a menos de 2 pés do limite do lote", afirmou. Disse que o critério estadual questiona o que é uma dificuldade prática e que, "para mim, vejo uma dificuldade criada pelos próprios."

Moisin disse que estava "a lidar com as mesmas questões". Perguntou se a ampliação poderia deixar mais espaço nas traseiras e se construir tão perto poderia prejudicar habitações que um dia viessem a surgir atrás do terreno. Outros membros afirmaram que a distância também os incomodava. Um deles considerou "um pedido muito exagerado". Outro perguntou onde estacionariam os carros e outro levantou uma questão que o conselho já referiu antes a propósito de anexos: um edifício mesmo em cima do limite é difícil de pintar e manter sem entrar no terreno de outra pessoa.

O que disseram os proprietários

Uma das proprietárias disse que a servidão atrás da casa lhes dá direito de uso, mas não de construção, pelo que ninguém pode construir ali e há espaço para dois ou três carros. A extremidade mais distante da ampliação ficaria a cerca de 20 pés de Oakes Lane e a extremidade mais próxima a cerca de 7 pés, disse ela, pelo que há espaço para fazer a manutenção. Os proprietários propuseram encurtar a ampliação em 4 polegadas para atingir 2 pés do limite. Cahoon disse que 2 pés ainda era demasiado perto para si e que talvez ficasse mais confortável com algo como 8 pés, embora tenha dito que ninguém no conselho tinha chegado a um número definitivo.

Os proprietários disseram que não conseguiriam reformular o projeto da ampliação e obter novos orçamentos num mês, e que tinham esperança de construir este inverno, antes da época de arrendamento de verão. A sua advogada explicou as opções: adiar a audiência para 2 de dezembro ou pedir um indeferimento sem prejuízo. Uma recusa simples implicaria uma espera de dois anos até que o mesmo projeto pudesse voltar a ser apresentado, e o conselho referiu que o pedido não podia ser retirado depois de ter sido publicado e apreciado. Os proprietários pediram o indeferimento sem prejuízo.

Cahoon disse que está aberta a uma ampliação que entre no recuo, só não tão perto. "Se pudéssemos melhorar aquele corte", disse ela, "agradecíamos ver isso."

Alpendre de Ocean Avenue e deck de Laurel Acres

Os outros dois casos demoraram cerca de 15 minutos no total. Na Ocean Avenue, os proprietários querem ampliar um pequeno alpendre com rede na frente da casa. O novo alpendre entraria no recuo lateral esquerdo um pouco menos do que a casa já entra. O construtor fez a apresentação, ninguém do público falou e o conselho aprovou autorizações especiais para o recuo lateral e a cobertura do lote.

Em Laurel Acres, os proprietários querem um deck ao longo das traseiras de uma casa de campo, seguindo a linha da casa. O deck ficaria a 8.5 pés da linha do lote, onde são exigidos 15 pés. Os vizinhos de ambos os lados enviaram cartas de apoio e um morador de Thatcher Road falou a favor. Cahoon notou que o lote fica no distrito residencial unifamiliar, não no District A como dizia o pedido, o que não altera a licença necessária. Um deck descoberto que deixe a água passar não conta para a cobertura de construção segundo o regulamento municipal, disse ela. Os membros disseram que uma imagem ilustrativa que os proprietários enviaram com o pedido tornou o caso fácil de visualizar.

O que foi decidido

• Alpendre de Ocean Avenue, autorização especial para o recuo lateral esquerdo e cobertura do lote: aprovado por 5 a 0, a partir do vídeo da reunião.
• Ata de 8 de outubro: aprovada por 5 a 0, a partir do vídeo da reunião.
• Deck de Laurel Acres, autorização especial: aprovado por 5 a 0, a partir do vídeo da reunião.
• Ampliação de Eden Road, dispensa e autorização especial: recusada sem prejuízo, por 5 a 0, a partir do vídeo da reunião.
• Sessão encerrada às 6:57 p.m.

O que acontece a seguir

• O conselho irá redigir cada decisão e arquivá-la junto do secretário municipal. A licença entra em vigor após o período de recurso.
• Os proprietários de Eden Road podem apresentar um novo pedido com uma ampliação menor ou mais espaço nas traseiras. Passaria pela notificação e audiência habituais.
• Quarta-feira, 2 de dezembro, às 6 p.m.: a próxima e última reunião do conselho em 2026, no Zoom. Consulte a página das Agendas.

Onde consultar os documentos

• Agenda para a reunião de 28 de outubro.
• Reuniões gravadas no Zoom, onde o município publica a gravação. As atas serão publicadas no portal de documentos do município.
• Página da Zoning Board of Appeals, com os membros.

Cobertura anterior: Conselho de zoneamento de Rockport visitará casa de Eden Road antes de decidir sobre ampliação perto da linha do lote (10 de outubro), a primeira audiência. Reuniões na semana de 26 de outubro (25 de outubro), o calendário da semana.

Como fizemos isto: O Cape Ann Current assistiu à reunião online através da gravação da cidade. As votações são apresentadas conforme ouvidas na gravação e identificadas a partir do vídeo da reunião até que a ata da comissão as confirme. Estas são as nossas notas da reunião, e não a ata oficial da comissão.