La junta de zonificación de Rockport niega la ampliación en Eden Road sin perjuicio para que los propietarios puedan regresar con un plan más pequeño; se aprueban permisos para un porche y una terraza

La Zoning Board of Appeals de Rockport dijo que no, por ahora, a una ampliación de un estudio de dos pisos que habría quedado a menos de 2 pies de la línea trasera del lote de una casa en Eden Road. A petición de los propietarios, la junta denegó la petición sin perjuicio el miércoles, 28 de octubre, lo que les permite volver con un plan diferente en lugar de esperar dos años.

La junta se reunió por Zoom durante poco menos de una hora. Cinco miembros participaron en cada caso: la presidenta interina Britta Cahoon, Tacy SanAntonio, Laura Moisin, Erin O'Connell y Richard York.

Qué pasó

• La junta denegó la ampliación en Eden Road sin perjuicio, 5 a 0, después de que los miembros dijeron que la ampliación estaba demasiado cerca de la línea trasera del lote. Los propietarios pueden presentar un nuevo plan.
• Un porche delantero más grande en una casa de Ocean Avenue obtuvo un permiso especial, 5 a 0. Se ubica en el retranqueo del lado izquierdo aproximadamente en la misma medida en que ya lo hace la casa.
• Una terraza en una cabaña en Laurel Acres obtuvo un permiso especial, 5 a 0. La terraza queda a 8.5 pies de la línea del lote, donde se requieren 15 pies.
• La junta aprobó sus actas del 8 de octubre. Su próxima reunión, la última del año, es el miércoles, 2 de diciembre.

Eden Road: demasiado cerca de la línea

Los propietarios quieren reemplazar una pequeña antesala en la parte trasera de su casa con una ampliación que albergue una cocina más grande, medio baño, un sauna y un estudio de arte lo suficientemente grande para esculturas de gran tamaño. La junta escuchó el caso por primera vez el 8 de octubre y visitó la propiedad el 12 de octubre. Lea lo que la junta escuchó el 8 de octubre.

En el punto más cercano, la ampliación estaría a 1 pie y 8 pulgadas de la línea trasera del lote, y a un poco más de 2 pies en el otro extremo. La norma del pueblo para ese distrito es de 15 pies. Detrás de la línea hay una franja de terreno que los propietarios tienen derecho a usar, y más allá está Oakes Lane, una calle que solo existe en papel.

La abogada de los propietarios le recordó a la junta que la casa fue construida en 1895 y se encuentra a 113.2 pies de la calle, que los vecinos del otro lado de la ampliación escribieron cartas de apoyo, y que con la ampliación el lote estaría cubierto en un 12 por ciento, donde se permite un 15 por ciento. Dijo que la nueva norma estatal sobre variaciones le pide a la junta sopesar el beneficio para el propietario frente al interés público y le permite considerar nuevas viviendas. El estudio cuenta con agua y una línea de drenaje, por lo que más adelante podría convertirse en un pequeño apartamento.

Cahoon dijo que la visita al sitio no cambió su opinión. "Todavía me cuesta aceptar colocar una ampliación tan grande de dos pisos a menos de 2 pies de la línea de un lote", dijo. Señaló que la norma estatal pregunta qué constituye una dificultad práctica y "para mí, veo una dificultad creada por uno mismo".

Moisin dijo que "tenía dificultades con los mismos problemas". Preguntó si la ampliación podría dejar más espacio en la parte trasera y si construir tan cerca podría interferir con viviendas que algún día pudieran construirse detrás del lote. Otros miembros dijeron que la distancia también les preocupaba. Uno lo calificó como "una petición muy grande". Uno preguntó dónde se estacionarían los autos, y otro planteó un punto que la junta ha señalado antes sobre los cobertizos: una edificación justo sobre la línea es difícil de pintar y mantener sin entrar en el terreno de otra persona.

Lo que dijeron los propietarios

Una de las propietarias dijo que la servidumbre de paso detrás de la casa les otorga derechos de uso pero no de construcción, por lo que nadie puede construir allí y hay espacio para dos o tres autos. El extremo más alejado de la ampliación estaría a unos 20 pies de Oakes Lane y el extremo más cercano a unos 7 pies, dijo, por lo que hay espacio para darle mantenimiento. Los propietarios se ofrecieron a acortar la ampliación en 4 pulgadas para llegar a 2 pies de la línea. Cahoon dijo que 2 pies todavía le parecía demasiado cerca y que se sentiría más cómoda con algo como 8 pies, aunque aclaró que nadie en la junta había acordado un número.

Los propietarios dijeron que no podían rediseñar la ampliación y obtener nuevos presupuestos de costos en un mes, y que esperaban construir este invierno, antes de la temporada de alquileres de verano. Su abogada explicó las opciones: aplazar la audiencia para el 2 de diciembre o solicitar una denegación sin perjuicio. Una simple denegación significaría una espera de dos años antes de que el mismo plano pudiera presentarse de nuevo, y la junta dijo que la petición no se podía retirar una vez que ya se había publicado y escuchado en audiencia. Los propietarios solicitaron la denegación sin perjuicio.

Cahoon dijo que está abierta a una ampliación que entre en el área de retiro, solo que no tan cerca. "Si pudiéramos mejorar ese corte", dijo, "agradeceríamos ver eso".

Porche de Ocean Avenue y terraza de Laurel Acres

Los otros dos casos tomaron unos 15 minutos en total. En Ocean Avenue, los propietarios quieren ampliar un pequeño porche con mosquitero al frente de la casa. El nuevo porche entraría en el área de retiro lateral izquierdo un poco menos de lo que ya lo hace la casa. El constructor hizo la presentación, nadie del público habló y la junta aprobó permisos especiales para el retiro lateral y la cobertura del lote.

En Laurel Acres, los propietarios quieren una terraza a lo largo de la parte trasera de una cabaña, siguiendo la línea de la casa. La terraza estaría a 8.5 pies de la línea del lote donde se requieren 15 pies. Los vecinos de ambos lados enviaron cartas de apoyo y un residente de Thatcher Road habló a favor. Cahoon señaló que el lote está en el distrito residencial unifamiliar, no en el District A como decía la solicitud, lo cual no cambia el permiso necesario. Una terraza sin techo que deja pasar el agua no cuenta para la cobertura de construcción según la ordenanza del pueblo, dijo. Los miembros dijeron que una representación visual que enviaron los propietarios con la solicitud hizo que el caso fuera fácil de imaginar.

Lo que se decidió

• Porche de Ocean Avenue, permiso especial para el retiro lateral izquierdo y la cobertura del lote: aprobado 5 a 0, según el video de la reunión.
• Actas del 8 de octubre: aprobadas 5 a 0, según el video de la reunión.
• Terraza de Laurel Acres, permiso especial: aprobada 5 a 0, según el video de la reunión.
• Ampliación de Eden Road, variación y permiso especial: denegada sin perjuicio, 5 a 0, según el video de la reunión.
• Se levantó la sesión a las 6:57 p.m.

Qué sucede después

• La junta redactará cada decisión y la presentará ante el secretario municipal. Un permiso entra en vigor después del período de apelación.
• Los propietarios de Eden Road pueden presentar una nueva solicitud con una ampliación más pequeña o más espacio en la parte trasera. Pasaría por el aviso y la audiencia habituales.
• Miércoles, 2 de diciembre, 6 p.m.: la próxima y última reunión de la junta de 2026, en Zoom. Consulte la página de Agendas.

Dónde consultar los registros

• Agenda para la reunión del 28 de octubre.
• Reuniones grabadas de Zoom, donde el pueblo publica la grabación. Las actas se publicarán en el portal de documentos del pueblo.
• Página de la Zoning Board of Appeals, con los miembros.

Cobertura anterior: La junta de zonificación de Rockport visitará la casa de Eden Road antes de decidir sobre la ampliación cerca de la línea del lote (10 de octubre), la primera audiencia. Reuniones de la semana del 26 de octubre (25 de octubre), el calendario de la semana.

Cómo hicimos esto: Cape Ann Current vio la reunión por internet en la grabación del pueblo. Las votaciones son tal como se escucharon en la grabación y se identifican a partir del video de la reunión hasta que las actas de la junta las confirmen. Estas son nuestras notas de la reunión, no las actas de la junta.