Presidente do Manchester Planning Board diz ao promotor de Gordon Woods que 245 apartamentos ainda é demasiado grande

O Planning Board de Manchester disse à empresa que planeia apartamentos em Gordon Woods na terça-feira que o seu plano ainda é demasiado grande para a vila, mesmo depois de ter reduzido o número de habitações.

O Jefferson Apartment Group, conhecido como JAG, quer construir 245 apartamentos para arrendamento em dois grupos de edifícios numa parte do terreno de Gordon Woods junto à Pine Street, a norte da Route 128. O Gordon College é o proprietário do terreno. O local fica do outro lado da rua do local de compostagem da vila.

O Planning Board não prevê analisar a maior parte do plano. O JAG planeia usar uma lei estadual, muitas vezes chamada 40B, que permite a um promotor contornar algumas regras locais de zoneamento se habitações suficientes forem acessíveis. Esse tipo de plano vai para o Zoning Board of Appeals. O Planning Board teria uma palavra a dizer se o terreno for dividido em novos lotes, o que teria de acontecer. A presidente Sarah Creighton disse que a comissão convidou o JAG para ouvir as suas ideias porque os membros passaram meses a trabalhar na habitação.

O que o JAG está a propor

Os registos de propriedade do estado listam o terreno do Gordon College na Pine Street como uma parcela de cerca de 143 acres, mais do que os «cerca de 90 acres» que o promotor estimou na reunião. O terreno fica no distrito comercial limitado da vila, destinado principalmente a empresas e escritórios. Grande parte é zona húmida.

• 245 apartamentos, abaixo dos 300 no início e dos 285 em maio. A empresa disse que fez os cortes após as pessoas manifestarem preocupações quanto à dimensão.
• Cerca de 20 acres de Gordon Woods. Isso corresponde a dois locais de construção com cerca de 7.35 e 6.5 acres, além de cerca de 6 acres de zonas húmidas que seriam protegidas para sempre sob uma restrição de conservação. O Gordon College ficaria com o restante, cerca de 70 acres.
• Edifícios com quatro andares à frente e cinco atrás, cerca de 50 a 60 pés, integrados na encosta.
• Um quarto dos apartamentos, cerca de 61 ou 62, com preços destinados a agregados familiares que ganham 80% ou menos do rendimento mediano da área. Os restantes seriam arrendados a preços de mercado. O JAG disse que estes variariam de cerca de $2,800 por mês para um de um quarto a cerca de $5,000 para um de três quartos, em média cerca de $3,500.
• Cerca de metade apartamentos de um quarto, com mais frações de dois e três quartos do que nas versões anteriores.

O JAG disse que o seu próximo passo é pedir ao Select Board uma carta de apoio. Isso abre uma revisão estadual e, depois, uma audiência perante o Zoning Board of Appeals. A empresa ainda não deu entrada do processo.

O que disseram os membros da comissão

Creighton disse considerar que o JAG fez um bom trabalho ao reunir com grupos por toda a vila. Mas referiu que muitos residentes ainda não têm conhecimento do plano. Muitas pessoas passeiam, fazem esqui e passeiam os seus cães em Gordon Woods e pensam que se trata de um terreno público, afirmou, embora seja um terreno privado que pertence à faculdade.

Disse que o plano deveria diminuir muito mais, para cerca de 60 apartamentos. Alertou que «quando o público acordar para isto», a reação «deixará de ser educada».

Disse que as rendas são demasiado altas para cumprir o plano de habitação da vila, que exige habitações que pessoas como os trabalhadores municipais possam pagar. Referiu também que os subsídios estaduais da MassWorks «deveriam ser para projetos da vila, não para um promotor privado», numa altura em que a vila planeia uma nova escola primária e obras no centro. Afirmou que a ideia de um subsídio da MassWorks para o projeto tinha surgido numa reunião do Select Board.

A vogal Sandy Bodmer-Turner disse que os cerca de 14 acres de terreno de construção equivalem a cerca de 100 lotes do tamanho dos existentes nas zonas mais antigas da vila, onde são permitidas casas bifamiliares. Pediu ao JAG para ponderar uma disposição muito diferente. Outro membro sugeriu que o JAG analisasse as novas regras de habitação para seniores da vila, que permitiriam cerca de 60 frações em seis acres com uma licença especial.

Os membros também perguntaram sobre a manutenção dos trilhos abertos durante a construção, o cheiro vindo do local de compostagem e o que acontece se os apartamentos não forem arrendados. O JAG disse que iria estudar os trilhos com um construtor, plantar uma faixa de árvores mais densa do seu lado da rua e oferecer promoções, como um mês grátis, se precisar de preencher as frações. Afirmou que um estudo de mercado revelou uma forte procura na North Shore. O JAG disse que não iria abrir um café ou outro negócio que pudesse fazer concorrência ao centro da vila.

Os membros da comissão disseram que agradeceram a presença do JAG. Ninguém do público interveio.

Novas regras para tabuletas seguem para a assembleia municipal

A comissão votou a favor do envio da revisão das regras de sinalização da vila para o Select Board tendo em vista a assembleia municipal de outono. As alterações incluem a proibição de sinais intermitentes, iluminados e com ecrãs eletrónicos que possam ser vistos da rua, a proibição de sinais projetados no chão e um limite de tamanho de 9 pés quadrados para bandeiras comerciais. A comissão planeia uma audiência pública na sua primeira reunião em novembro.

A seguir: o resto da zona comercial

A comissão também votou no sentido de estudar o resto da zona comercial geral de Manchester. Essa é a zona destinada a lojas, escritórios e utilizações mistas. Está indicada a vermelho neste mapa.

O que é o distrito. O zoneamento divide uma vila em zonas. Cada zona tem regras sobre o que lá pode ser construído e com que dimensão. O distrito geral abrange as lojas do centro da vila, mas é muito maior do que isso. Vai desde os estaleiros navais até à Summer Street, e inclui um pequeno quarteirão no limite com Gloucester onde outrora ficava o restaurante Surf. Também inclui algumas habitações.

O centro da vila veio primeiro. A vila já estudou a parte do centro e aprovou um novo zoneamento para a mesma na primavera passada. O centro é apenas cerca de um quinto do distrito. Os membros da comissão percorreram a pé o resto do distrito durante três noites para se prepararem para esta etapa seguinte.

O que o estudo fará. Uma consultora de planeamento irá realizar uma sessão pública onde os moradores podem dizer como querem que estas áreas fiquem. Ela também se vai reunir com a Historic District Commission e outras comissões municipais. No final, ela apresentará à vila um plano de trabalho: uma lista de alterações ao zoneamento a fazer. Marc Resnick, o diretor de gestão territorial da vila, disse que a maioria das alterações provavelmente irá mover as linhas entre zonas. Algumas poderão ser novas regras para áreas ao longo da água que sofrem inundações.

Por que não redigir as novas regras agora? Um membro pediu à consultora para redigir o texto legal do zoneamento, já que essa é a parte mais demorada. Resnick disse que é demasiado cedo, porque os moradores precisam de dar a sua opinião primeiro.

Custo e prazos. A proposta da consultora foi de $25,000 e foi a única recebida. O conselho aprovou-a. Uma subvenção estatal paga o estudo, juntamente com fundos municipais exigidos pela subvenção como contrapartida. O trabalho tem de estar concluído até ao final de junho de 2027. As alterações ao zoneamento podem vir depois.

Passeios e ruas, também. O mesmo subsídio paga um projeto separado para renovar os passeios e as ruas do centro da vila. A vila vai contratar uma segunda empresa para fazer o levantamento da área e ajudar a escolher um pavimento, como tijolo, blocos de calçada ou betão, e fazer um desenho inicial. Ambos os projetos vão decorrer mais ou menos ao mesmo tempo.

Como pode participar. Fique atento à data da sessão pública. Essa é a melhor altura para dizer à vila o que quer para a zona comercial. As reuniões da Planning Board estão abertas ao público e também pode enviar um e-mail ao conselho através do site da vila.

Também na reunião

• Centros de dados: Um membro pediu para adicionar centros de dados à lista de tópicos de zoneamento do conselho, para deixar claro que não são permitidos na vila.
• Question 7: Vários membros disseram que não concordam com a Question 7 na votação estadual de 3 de novembro, que permitiria moradias unifamiliares em lotes de 5,000 pés quadrados em áreas com rede pública de água e saneamento. O conselho não votou a questão.
• O conselho aprovou as suas atas de 14 de setembro e 28 de setembro.

Cobertura anterior: Resumo da Manchester Select Board, incluindo o plano da JAG para a Pine Street (30 de setembro) e reuniões de Manchester esta semana (12 de outubro).

Como fizemos isto: O Cape Ann Current assistiu à reunião online e conferiu os nomes com a ordem de trabalhos e com as atas anteriores da comissão. Esta notícia foi produzida com a ajuda de ferramentas de IA e verificada com os documentos indicados abaixo. Se vir algum erro, diga-nos através de [email protected].