Responsáveis pelo planeamento de Manchester libertam caução de $250,000 para obras da Cell Signaling e marcam fórum para 3 de dezembro sobre o resto da zona comercial

O Planning Board de Manchester-by-the-Sea devolveu à Cell Signaling Technology a caução de $250,000 prestada para garantir que o seu local de obras não desaguasse nos ribeiros da vila, e escolheu uma data em dezembro para os residentes dizerem o que deve acontecer ao resto da zona comercial da vila.

Cinco dos sete membros da comissão reuniram-se na segunda-feira, 26 de outubro, no Town Hall. Christopher Olney presidiu à reunião.

O que aconteceu

• A comissão votou 5 a 0, de acordo com o vídeo da reunião, para libertar na totalidade a caução de $250,000 que a Cell Signaling Technology (CST) prestou para estabilização do terreno no seu planeado campus na antiga pedreira perto de Beaver Dam Road. O engenheiro da vila tinha sugerido reter $25,000.
• A comissão começou o seu estudo do general district, a zona onde são permitidas lojas e escritórios. Está marcado um fórum público de visão futura para quinta-feira, 3 de dezembro, às 6 p.m. O local ainda não foi escolhido.
• A consultora da vila dividiu o distrito de cerca de 100 acres em seis áreas para debate, desde os estaleiros no porto até aos quarteirões ao longo de Summer Street.
• O assessor jurídico da vila enviou quatro comentários sobre o novo regulamento de letreiros. Quaisquer correções serão propostas como emendas no plenário da assembleia municipal extraordinária (special town meeting) de 16 de novembro.
• A comissão aprovou a ata da reunião de 13 de outubro.

Cell Signaling recebe caução de volta

O diretor de instalações, o topógrafo e o gestor de construção da CST pediram à comissão a devolução da carta de crédito que a empresa apresentou quando a comissão aprovou o projeto. A garantia destinava-se a cobrir o custo de estabilização do terreno caso a empresa abandonasse as obras a meio da construção.

Os representantes da empresa disseram que os trabalhos no terreno começaram em agosto de 2024. As equipas detonaram cerca de 30,000 jardas de rocha e reutilizaram-na toda no local, afirmaram. A circular em redor do terreno tem uma camada de base de pavimento. As redes de água, saneamento, eletricidade e drenagem já estão colocadas, assim como os poços geotérmicos que irão aquecer e arrefecer os edifícios. Disseram que 99 por cento da drenagem está instalada, faltando apenas as ligações aos canos de descida do telhado para quando os edifícios forem construídos. Centenas de árvores e cerca de 6,000 plantas foram colocadas à volta do terreno, algumas delas em taludes construídos para bloquear ruídos e vistas aos vizinhos.

A empresa inspeciona o terreno semanalmente e após qualquer tempestade com mais de 2 polegadas de chuva, afirmaram. Todo o terreno drena em direção às áreas de implantação dos edifícios e para um jardim de chuva, e a bacia de retenção inferior ainda não encheu o suficiente para transbordar.

Marc Resnick, o diretor de gestão territorial da vila, leu uma carta do engenheiro consultor da vila. O documento indicava que a CST concluiu grande parte dos trabalhos assegurados pela caução de $250,000 e deixou o terreno em muito melhores condições do que o estado da pedreira antes da construção. Uma vez que a construção dos edifícios está em pausa e os sistemas de controlo de erosão, como as barreiras de sedimentos, se desgastam com o tempo, o engenheiro considerou razoável reter 10 por cento, ou $25,000, até que os edifícios estejam concluídos. A carta acrescentava que a vila poderia libertar o montante total se confiasse que a empresa regressaria para resolver qualquer problema.

A CST pediu a libertação total. O seu representante afirmou que o investimento da empresa no local fala por si, que a ordem de condições da Conservation Commission continua a exigir que a empresa mantenha os controlos de erosão, e que a caução remanescente era sobretudo uma nota de rodapé contabilística para a empresa.

Membros da comissão que tinham visitado o terreno a pé algumas semanas antes disseram que a drenagem funciona e que o local está estável. Um membro referiu que normalmente recomendaria reter algum dinheiro durante um projeto longo de construção, mas não tinha dúvidas de que a empresa regressaria para fazer reparações. A comissão votou 5 a 0 por chamada nominal, de acordo com o vídeo da reunião, para libertar a caução na totalidade.

Quando questionada sobre quando começaria a construção, a equipa da empresa disse que o proprietário ainda pondera uma decisão no primeiro ou no segundo trimestre. As obras no terreno vão parar durante o inverno.

O resto da zona comercial

No passado mês de abril, a assembleia municipal (town meeting) criou duas novas zonas no centro da vila, o Town Center district e o Harbor Edge district, a partir do general district. O novo estudo da comissão, pago na sua maior parte por um subsídio estadual, abrange tudo o que ficou de fora. (Leia como a comissão contratou a consultora a 13 de outubro.)

A consultora de planeamento da vila levou mapas em papel e um folheto para o que chamou de arranque simples. O general district, explicou, tem cerca de 100 acres que envolvem o centro da vila como uma gola, além de cerca de 7.5 acres na Butler Avenue e Raymond Street junto a Magnolia. O que o distingue das zonas residenciais em redor é o facto de serem permitidos usos comerciais e, ao longo dos anos, tornou-se o local que acolhia tudo o que a vila queria nalgum sítio. Há quatro usos que não são permitidos em mais lado nenhum: transformar uma casa existente numa habitação para três famílias sem aumentar a área de piso, estufas e viveiros de plantas, armazenamento e reparação de barcos, e desembarque e armazenamento de peixe e marisco.

Para facilitar o debate sobre o distrito, ela definiu seis áreas apenas para discussão:

1. O extremo junto a Magnolia, entre a Raymond Street e a Butler Avenue, com cerca de 7.5 acres.
2. O porto, incluindo os lotes à beira-mar na Ashland Avenue, o terreno a sul do Town Hall e da Center Street e um lote a sul da linha férrea.
3. Dois quarteirões íngremes na Bennett Street, a norte da Central Street e da Bridge Street.
4. A zona norte, ou de Sawmill Brook, a norte da Center Street, a leste da Pine Street e maioritariamente a oeste da School Street.
5. A zona nordeste próxima em redor de Summer Street e Sea Street, com um limite a norte que segue a linha do distrito histórico.
6. O nordeste, entre a Norwood Avenue e a Summer Street até à Memorial School, tendo as ruas Lincoln e Brook como limite a norte.

Os membros da comissão concordaram em organizar o estudo e o fórum público em torno dessas áreas. Sandy Bodmer-Turner, que participou pelo Zoom, disse que o distrito é "um conjunto de sobras" e que os terrenos à beira-mar têm maior valor como habitação, pelo que a comissão terá de encontrar uma forma de manter os estaleiros e outros usos marítimos no porto. A consultora disse que o novo Harbor Management Plan da vila, elaborado pelo Urban Harbor Institute da UMass Boston, recomenda proteções de zoneamento para o porto, e um distrito de uso dependente da água para os estaleiros é uma opção que os residentes poderiam ponderar.

John Harden pediu à comissão para definir por escrito os seus objetivos para o estudo antes do fórum, da mesma forma que se propôs fortalecer o centro comercial quando reescreveu o zoneamento do centro da vila. Pediu também, tal como disse que faria em todas as reuniões, que o estudo ponderasse permitir maior densidade habitacional no general district. O limite de quatro frações por edifício da vila e a exigência de 20 por cento de habitação acessível "não funcionam juntos", afirmou, pelo que as regras nunca irão gerar habitação a preços controlados. Outros membros concordaram que a densidade deveria ser uma das questões a colocar.

Os membros também perguntaram se a vila ainda quer usos comerciais ao longo da Summer Street e da Route 127, longe do centro da vila, ou se deve concentrá-los no centro, e notaram que qualquer propriedade retirada do distrito manteria o seu uso atual apenas como direito adquirido anterior (grandfathered use). A consultora disse que o estudo tem tanta probabilidade de deslocar os limites do distrito, para dentro ou para fora, como de encolher a zona.

O pedido de propostas da vila tinha apontado provisoriamente para um fórum a 12 de novembro, mas com a assembleia municipal (town meeting) a 16 de novembro e a votação em urna a 10 de dezembro logo a seguir, a comissão escolheu quinta-feira, 3 de dezembro, às 6 p.m. Os membros sugeriram o centro de multimédia da escola secundária. A consultora irá preparar uma agenda de trabalho, mapas digitais e uma lista de perguntas para os residentes, orientar uma ou duas visitas ao local e regressar à comissão em janeiro para elaborar um plano de trabalho que poderá incluir alterações ao zoneamento e novos limites para os distritos.

Regulamento de letreiros: quatro notas do assessor jurídico

A Select Board colocou a revisão do regulamento de letreiros feita pela comissão na convocatória (warrant) de 16 de novembro a 19 de outubro e pediu à comissão para acrescentar uma definição simples de letreiro, para que uma decoração de época festiva não seja tratada como o letreiro de uma loja. (Leia o que a Select Board pediu.) Resnick disse que a proposta já refere que qualquer letreiro de publicidade comercial tem de cumprir as regras e obter uma licença do departamento de construção, podendo ser acrescentada uma frase a dizer o mesmo na secção dos objetivos. Como a convocatória já está fechada, explicou, qualquer alteração terá de ser feita como emenda no plenário da town meeting, o que considerou rotineiro para artigos de zoneamento.

A análise feita pelo assessor jurídico da vila levantou quatro pontos. Os limites a bandeiras não governamentais são difíceis de aplicar porque as bandeiras estão protegidas pela liberdade de expressão; a comissão tinha decidido anteriormente manter esse texto. Várias passagens dizem a uma empresa para "apresentar uma candidatura" numa secção intitulada isenções, pelo que Resnick irá alterá-las para "pedir uma isenção". O assessor jurídico encontrou um conflito entre a regra que estipula que um letreiro degradado que necessite de mais de 50 por cento de reparação deve ser removido e a proteção que o regulamento de zoneamento concede a estruturas preexistentes; Resnick discordou, porque a regra se aplica a letreiros abandonados e não a letreiros destruídos por tempestades, que podem ser reconstruídos como estavam. O regulamento de zoneamento já possui uma cláusula de salvaguarda da validade (severability clause), pelo que não é necessária nenhuma nas regras dos letreiros.

Resnick irá redigir as emendas, revê-las com o assessor jurídico e apresentá-las na próxima reunião da comissão. A audiência pública da comissão sobre o regulamento está marcada para 9 de novembro.

O que foi decidido

• Libertar na totalidade a caução de estabilização do terreno de $250,000 da Cell Signaling Technology: 5 a 0 por chamada nominal, de acordo com o vídeo da reunião.
• Aprovar a ata da reunião de 13 de outubro: todos a favor, de acordo com o vídeo da reunião.
• Encerramento, por volta das 8:13 da noite: todos a favor, segundo o vídeo da reunião.

O que acontece a seguir

• Segunda-feira, 9 de novembro: audiência pública do Planning Board sobre o regulamento de sinalização, conforme definido na reunião de 19 de outubro do Select Board. Consulte o Agenda Center para saber a hora e o local.
• Segunda-feira, 16 de novembro, às 7 da noite: assembleia municipal extraordinária (special town meeting), na qual o regulamento de sinalização é o artigo 8.
• Quinta-feira, 3 de dezembro, às 6 da tarde: fórum público de visão estratégica sobre o distrito geral. A vila irá publicar o local e os materiais antes da reunião. Os residentes podem enviar perguntas para o fórum ao Planning Board através do site da vila.
• Janeiro: uma sessão de trabalho do Planning Board com o consultor para definir um plano de trabalho para o distrito.

Onde consultar os documentos

• Ordem de trabalhos da reunião de 26 de outubro.
• Página do Planning Board, com os membros e as atas anteriores. As atas desta reunião serão publicadas no Agenda Center, que também incluirá o link para o vídeo da reunião assim que a vila o adicionar.
• Gravação da reunião (1 hora e 40 minutos).

Cobertura anterior: Segunda-feira em Cape Ann (23 de outubro), a ordem de trabalhos desta reunião; Presidente do Manchester Planning Board diz ao promotor de Gordon Woods que 245 apartamentos ainda é um número demasiado grande (16 de outubro), onde a comissão contratou o consultor e enviou as regras de sinalização para o Select Board; e Manchester define a sua convocatória de 16 de novembro (21 de outubro), onde o Select Board colocou o regulamento de sinalização na convocatória.

Como fizemos isto: O Cape Ann Current assistiu à reunião online. As votações são as que foram ouvidas na gravação e são identificadas a partir do vídeo da reunião até que as atas da comissão as confirmem. Estas são as nossas notas da reunião, não as atas oficiais da comissão.