Planificadores de Manchester liberan la fianza del sitio de $250,000 de Cell Signaling y fijan un foro para el 3 de diciembre sobre el resto del distrito comercial

La Planning Board de Manchester-by-the-Sea le devolvió a Cell Signaling Technology la garantía de $250,000 que había depositado para asegurar que su terreno de construcción no se erosionara hacia los arroyos del pueblo, y eligió una fecha en diciembre para que los residentes opinen sobre lo que debería suceder con el resto de la zona comercial del pueblo.

Cinco de los siete miembros de la junta se reunieron el lunes, 26 de octubre, en el Town Hall. Christopher Olney dirigió la reunión.

Qué pasó

• La junta votó 5 a 0, según el video de la reunión, para liberar la totalidad de la fianza de $250,000 que Cell Signaling Technology (CST) depositó para la estabilización del terreno en su campus planeado en la antigua cantera cerca de Beaver Dam Road. El ingeniero del pueblo había sugerido retener $25,000.
• La junta comenzó su estudio del distrito general, la zona donde se permiten tiendas y oficinas. Se programó un foro público de visión comunitaria para el jueves, 3 de diciembre, a las 6 p.m. El lugar aún no ha sido elegido.
• La consultora del pueblo dividió el distrito de aproximadamente 100 acres en seis áreas de discusión, desde los astilleros en el puerto hasta las cuadras a lo largo de Summer Street.
• El asesor legal del pueblo envió cuatro comentarios sobre el nuevo reglamento de letreros. Cualquier corrección se presentará como enmienda en el pleno de la asamblea especial del pueblo del 16 de noviembre.
• La junta aprobó sus actas del 13 de octubre.

Cell Signaling recupera su fianza

El director de instalaciones de CST, su agrimensor y su gerente de construcción le pidieron a la junta que devolviera la carta de crédito que la empresa presentó cuando la junta aprobó el proyecto. La garantía estaba destinada a cubrir el costo de estabilizar el terreno si la empresa abandonaba el proyecto a mitad de la construcción.

Los representantes de la empresa dijeron que el trabajo en el terreno comenzó en agosto de 2024. Las cuadrillas dinamitaron unas 30,000 yardas de roca y la reutilizaron toda en el lugar, dijeron. El camino de circunvalación alrededor del sitio tiene una capa base de pavimento. Las líneas de agua, alcantarillado, electricidad y drenaje están instaladas, junto con los pozos geotérmicos que calentarán y enfriarán los edificios. Dijeron que el 99 por ciento del drenaje está instalado, y solo quedan las conexiones de drenaje del techo para cuando se levanten los edificios. Cientos de árboles y alrededor de 6,000 plantas se colocaron alrededor del perímetro del terreno, algunas de ellas sobre bermas construidas para bloquear el ruido y las vistas de los vecinos.

La empresa inspecciona el terreno semanalmente y después de cualquier tormenta con más de 2 pulgadas de lluvia, dijeron. Todo el terreno drena hacia el área de construcción de los edificios y hacia un jardín de lluvia, y el estanque de retención inferior aún no se ha llenado lo suficiente como para desbordarse.

Marc Resnick, director de gestión de tierras del pueblo, leyó una carta del ingeniero consultor del pueblo. Decía que CST ha completado gran parte del trabajo garantizado por la fianza de $250,000 y ha dejado el terreno en mucho mejores condiciones que las de la cantera antes de la construcción. Debido a que la construcción de los edificios está en pausa y los controles de erosión, como las barreras contra sedimentos, se desgastan con el tiempo, el ingeniero consideró razonable retener el 10 por ciento, o $25,000, hasta que se terminen los edificios. La carta agregó que el pueblo podría liberar el monto total si confiaba en que la empresa regresaría para solucionar cualquier problema.

CST solicitó la liberación total. Su representante dijo que la inversión de la empresa en el lugar habla por sí misma, que la orden de condiciones de la Conservation Commission todavía exige a la empresa mantener los controles de erosión, y que el resto de la fianza era principalmente una nota contable a pie de página para la empresa.

Los miembros de la junta que habían recorrido el terreno unas semanas antes dijeron que el drenaje funciona y que el lugar está estable. Un miembro dijo que normalmente recomendaría retener algo de dinero durante un proyecto de construcción largo, pero que no tenía dudas de que la empresa regresaría para hacer reparaciones. La junta votó 5 a 0 mediante votación nominal, según el video de la reunión, para liberar la fianza en su totalidad.

Al preguntarles cuándo comenzaría la construcción, el equipo de la empresa dijo que el propietario todavía está evaluando tomar una decisión en el primer o segundo trimestre. El sitio está cerrando durante el invierno.

El resto del distrito comercial

El pasado abril, la asamblea municipal separó dos nuevas zonas céntricas, el distrito de Town Center y el distrito de Harbor Edge, del distrito general. El nuevo estudio de la junta, pagado en su mayor parte por una subvención estatal, cubre todo lo que quedó pendiente. (Lea cómo la junta contrató a la consultora el 13 de octubre.)

La consultora de planificación del pueblo trajo mapas en papel y un folleto para lo que llamó un inicio de baja tecnología. El distrito general, dijo, comprende unas 100 acres que rodean el centro como un cuello, además de unas 7.5 acres en Butler Avenue y Raymond Street junto a Magnolia. Lo que lo distingue de las zonas residenciales que lo rodean es que se permiten usos comerciales, y con los años se convirtió en el cajón de sastre para los usos que el pueblo quería ubicar en alguna parte. Cuatro usos no se permiten en ningún otro lugar: convertir una casa existente en una vivienda multifamiliar de tres familias sin aumentar la superficie de piso, invernaderos y viveros, almacenamiento y reparación de botes, y desembarque y almacenamiento de pescado y mariscos.

Para facilitar el análisis del distrito, delimitó seis áreas únicamente para su discusión:

1. El extremo de Magnolia, entre Raymond Street y Butler Avenue, de unas 7.5 acres.
2. El puerto, incluidas las parcelas frente al agua en Ashland Avenue, los terrenos al sur de Town Hall y Center Street y una parcela al sur de las vías del tren.
3. Dos cuadras empinadas en Bennett Street al norte de Central y Bridge streets.
4. El área norte, o de Sawmill Brook, al norte de Center Street, al este de Pine Street y principalmente al oeste de School Street.
5. El noreste cercano alrededor de Summer y Sea streets, con un límite norte que sigue la línea del distrito histórico.
6. El noreste, entre Norwood Avenue y Summer Street hasta Memorial School, con Lincoln y Brook streets como su límite norte.

Los miembros de la junta acordaron organizar el estudio y el foro público alrededor de esas áreas. Sandy Bodmer-Turner, quien participó por Zoom, dijo que el distrito es "un grupo de piezas sobrantes" y que los terrenos frente al agua tienen el mayor valor como vivienda, por lo que la junta tendrá que encontrar una manera de mantener los astilleros y otros usos marítimos en el puerto. La consultora dijo que el nuevo Harbor Management Plan del pueblo, preparado por el Urban Harbor Institute de UMass Boston, recomienda protecciones de zonificación para el puerto, y un distrito de usos dependientes del agua para los astilleros es una opción que los residentes podrían sopesar.

John Harden le pidió a la junta que redactara sus metas para el estudio antes del foro, tal como se propuso fortalecer el centro comercial cuando reescribió la zonificación del centro. También pidió, como dijo que haría en cada reunión, que el estudio considere permitir una mayor densidad de viviendas en el distrito general. El límite de cuatro unidades del pueblo y su requisito del 20 por ciento de vivienda asequible "no funcionan juntos", dijo, por lo que las normas nunca generarán una vivienda asequible. Otros miembros coincidieron en que la densidad debería ser una de las preguntas.

Los miembros también preguntaron si el pueblo todavía quiere usos comerciales a lo largo de Summer Street y Route 127 lejos del centro, o si debería concentrarlos en el centro, y señalaron que cualquier propiedad retirada del distrito mantendría su uso actual únicamente como un uso preexistente protegido. La consultora dijo que es tan probable que el estudio mueva los límites del distrito hacia adentro o hacia afuera como que reduzca la zona.

La solicitud de cotizaciones del pueblo había fijado tentativamente un foro para el 12 de noviembre, pero con la asamblea municipal el 16 de noviembre y la votación en boleta electoral el 10 de diciembre después de ella, la junta eligió el jueves, 3 de diciembre, a las 6 p.m. Los miembros sugirieron el centro de medios de la escuela secundaria. La consultora preparará una agenda de trabajo, mapas digitales y una lista de preguntas para los residentes, realizará uno o dos recorridos por el lugar y volverá ante la junta en enero para armar un plan de trabajo que podría incluir cambios de zonificación y nuevos límites distritales.

Reglamento de letreros: cuatro notas del asesor legal

La Select Board incluyó la reescritura del reglamento de letreros realizada por la junta en la orden del día del 16 de noviembre el 19 de octubre y le pidió a la junta que agregara una definición simple de lo que es un letrero, para que una exhibición navideña no se trate como el letrero de una tienda. (Lea lo que pidió la Select Board.) Resnick dijo que el borrador ya establece que todo letrero publicitario comercial debe cumplir y obtener un permiso del departamento de construcción, y se puede agregar una oración que diga lo mismo en la sección de propósitos. Debido a que la orden del día ya está establecida, dijo, cualquier cambio debe realizarse como una enmienda en el pleno de la asamblea municipal, lo cual calificó de rutinario para los artículos de zonificación.

La revisión del asesor legal del pueblo planteó cuatro puntos. Los límites a banderas no gubernamentales son difíciles de hacer cumplir porque las banderas son una forma de expresión protegida; la junta había decidido previamente mantener ese lenguaje. En varios lugares se le indica a una empresa "presentar una solicitud" en una sección titulada exenciones, por lo que Resnick cambiará esas frases a "solicitar una exención". El asesor vio un conflicto entre la regla de que un letrero descuidado que necesite más del 50 por ciento de reparación debe ser retirado y la protección del reglamento de zonificación para estructuras preexistentes; Resnick no estuvo de acuerdo, porque la regla abarca letreros abandonados, no letreros destruidos por una tormenta, los cuales pueden reconstruirse como estaban. El reglamento de zonificación ya incluye una cláusula de divisibilidad, por lo que no se necesita ninguna en las reglas para letreros.

Resnick redactará las enmiendas, las revisará con el asesor legal y las presentará en la próxima reunión de la junta. La audiencia pública de la junta sobre el reglamento está programada para el 9 de noviembre.

Lo que se decidió

• Liberar en su totalidad la fianza de estabilización del terreno de $250,000 de Cell Signaling Technology: 5 a 0 por votación nominal, según el video de la reunión.
• Aprobar las actas de la reunión del 13 de octubre: todos a favor, según el video de la reunión.
• Levantamiento de la sesión, aproximadamente a las 8:13 p.m.: todos a favor, según el video de la reunión.

Qué sucede después

• Lunes, 9 de noviembre: audiencia pública de la Planning Board sobre el estatuto de letreros, según lo establecido en la reunión del 19 de octubre de la Select Board. Consulte el Agenda Center para ver la hora y el lugar.
• Lunes, 16 de noviembre, 7 p.m.: asamblea municipal extraordinaria, donde el estatuto de letreros es el artículo 8.
• Jueves, 3 de diciembre, 6 p.m.: foro público de visión sobre el distrito general. El pueblo publicará el lugar y los materiales antes de la reunión. Los residentes pueden enviar preguntas para el foro a la Planning Board a través del sitio web del pueblo.
• Enero: un taller de la Planning Board con el consultor para establecer un plan de trabajo para el distrito.

Dónde consultar los registros

• Agenda para la reunión del 26 de octubre.
• Página de la Planning Board, con miembros y actas anteriores. Las actas de esta reunión se publicarán en el Agenda Center, que también incluirá el enlace al video de la reunión una vez que el pueblo lo agregue.
• Grabación de la reunión (1 hora 40 minutos).

Cobertura anterior: Lunes en Cape Ann (23 de octubre), la agenda para esta reunión; Presidente de la Planning Board de Manchester le dice al desarrollador de Gordon Woods que 245 apartamentos sigue siendo demasiado grande (16 de octubre), donde la junta contrató al consultor y envió las normas de letreros a la Select Board; y Manchester establece su orden del día para el 16 de noviembre (21 de octubre), donde la Select Board incluyó el estatuto de letreros en la orden de la asamblea.

Cómo hicimos esto: Cape Ann Current vio la reunión por internet. Las votaciones son tal como se escucharon en la grabación y se identifican a partir del video de la reunión hasta que las actas de la junta las confirmen. Estas son nuestras notas de la reunión, no las actas de la junta.