La presidenta de la Manchester Planning Board le dice al desarrollador de Gordon Woods que 245 apartamentos siguen siendo demasiados

La Planning Board de Manchester le dijo el martes a la compañía que planea apartamentos en Gordon Woods que su plan sigue siendo demasiado grande para el pueblo, incluso después de haber reducido el número de viviendas.

Jefferson Apartment Group, conocida como JAG, quiere construir 245 apartamentos de alquiler en dos grupos de edificios en una parte del terreno de Gordon Woods cerca de Pine Street, al norte de la Route 128. Gordon College es el dueño del terreno. El lugar está cruzando la calle desde el sitio de abono orgánico del pueblo.

La Planning Board no espera revisar la mayor parte del plan. JAG planea usar una ley estatal, llamada a menudo 40B, que le permite a un desarrollador no aplicar algunas reglas locales de zonificación si una cantidad suficiente de las viviendas son asequibles. Ese tipo de plan va a la Zoning Board of Appeals. La Planning Board tendría voz si el terreno se divide en nuevos lotes, lo cual tendría que hacerse. La presidenta Sarah Creighton dijo que la junta invitó a JAG para escuchar sus ideas porque los miembros han pasado meses trabajando en el tema de la vivienda.

Lo que propone JAG

Los registros de propiedad del estado indican que el terreno de Gordon College en Pine Street es una sola parcela de alrededor de 143 acres, más de los "alrededor de 90 acres" que el desarrollador calculó en la reunión. El terreno está en el distrito comercial limitado del pueblo, el cual está destinado principalmente a negocios y oficinas. Gran parte de él es humedal.

• 245 apartamentos, menos que los 300 al principio y los 285 en mayo. La compañía dijo que hizo las reducciones después de que la gente expresó inquietudes sobre el tamaño.
• Alrededor de 20 acres de Gordon Woods. Eso son dos sitios de construcción de alrededor de 7.35 y 6.5 acres, más alrededor de 6 acres de humedales que quedarían protegidos para siempre bajo una restricción de conservación. Gordon College se quedaría con el resto, alrededor de 70 acres.
• Edificios de cuatro pisos de altura al frente y cinco en la parte trasera, de alrededor de 50 a 60 pies, integrados en la colina.
• Una cuarta parte de los apartamentos, alrededor de 61 o 62, con precios para hogares que ganan el 80% o menos del ingreso promedio del área. El resto se alquilaría a precios de mercado. JAG dijo que esos irían desde alrededor de $2,800 al mes por uno de un dormitorio hasta alrededor de $5,000 por uno de tres dormitorios, alrededor de $3,500 en promedio.
• Aproximadamente la mitad apartamentos de un dormitorio, con más unidades de dos y tres dormitorios que en versiones anteriores.

JAG dijo que su siguiente paso es pedirle a la Select Board una carta de apoyo. Eso abre una revisión estatal, y luego una audiencia ante la Zoning Board of Appeals. La compañía todavía no ha presentado la solicitud.

Lo que dijeron los miembros de la junta

Creighton dijo que piensa que JAG ha hecho un buen trabajo reuniéndose con grupos en todo el pueblo. Pero dijo que muchos residentes todavía no conocen el plan. Muchas personas caminan, esquían y pasean a sus perros en Gordon Woods y piensan que es terreno público, dijo, aunque es terreno privado que pertenece a la universidad.

Dijo que el plan debería reducirse mucho más, a alrededor de 60 apartamentos. Advirtió que "cuando el público despierte sobre esto", la reacción "ya no será amable".

Dijo que los alquileres son demasiado altos para cumplir con el plan de vivienda del pueblo, el cual pide viviendas que personas como los trabajadores municipales puedan pagar. También dijo que las subvenciones estatales de MassWorks "deberían ser para proyectos del pueblo, no para un desarrollador privado", ya que el pueblo planea una nueva escuela primaria y trabajos en el centro. Dijo que la idea de una subvención de MassWorks para el proyecto había surgido en una reunión de la Select Board.

La miembro Sandy Bodmer-Turner dijo que los aproximadamente 14 acres de terreno para construir equivalen a unos 100 lotes del tamaño de los que están en las partes más antiguas del pueblo, donde se permiten viviendas para dos familias. Le pidió a JAG que pensara en una distribución muy diferente. Otro miembro sugirió que JAG mirara las nuevas reglas de vivienda para personas mayores del pueblo, las cuales permitirían unas 60 unidades en seis acres con un permiso especial.

Los miembros también preguntaron sobre mantener los senderos abiertos durante la construcción, el olor del sitio de abono orgánico y qué pasa si los apartamentos no se alquilan. JAG dijo que estudiaría los senderos con un constructor, plantaría una franja más espesa de árboles de su lado de la calle y ofrecería ofertas como un mes gratis si necesita llenar unidades. Dijo que un estudio de mercado encontró una fuerte demanda en la North Shore. JAG dijo que no abriría un café u otro negocio que pudiera competir con el centro.

Los miembros de la junta dijeron que agradecían que JAG hubiera venido. Nadie del público habló.

Nuevas reglas de letreros van a la asamblea municipal

La junta votó a favor de enviar su nueva versión de las reglas de letreros del pueblo a la Select Board para la asamblea municipal de otoño. Los cambios incluyen una prohibición de letreros intermitentes, iluminados y de pantallas electrónicas que se puedan ver desde la calle, una prohibición de letreros proyectados en el suelo, y un límite de tamaño de 9 pies cuadrados para banderas comerciales. La junta planea una audiencia pública en su primera reunión de noviembre.

A continuación: el resto del distrito comercial

La junta también votó a favor de estudiar el resto del distrito comercial general de Manchester. Esa es la zona para tiendas, oficinas y usos mixtos. Se muestra en rojo en este mapa.

Qué es el distrito. La zonificación divide un pueblo en zonas. Cada zona tiene reglas sobre lo que se puede construir allí y de qué tamaño. El distrito general cubre las tiendas del centro, pero es mucho más grande que eso. Va desde los astilleros subiendo por Summer Street, e incluye una pequeña cuadra en el límite con Gloucester donde solía estar el restaurante Surf. Algunas viviendas también se encuentran dentro de él.

El centro fue lo primero. El pueblo ya estudió la parte del centro y aprobó una nueva zonificación para ella la primavera pasada. El centro es solo alrededor de una quinta parte del distrito. Los miembros de la junta recorrieron a pie el resto durante tres noches para prepararse para este siguiente paso.

Qué hará el estudio. Una consultora de planificación llevará a cabo un taller público donde los residentes podrán decir cómo quieren que se vean estas áreas. Ella también se reunirá con la Historic District Commission y otras juntas del pueblo. Al final, le entregará al pueblo un plan de trabajo: una lista de cambios de zonificación por hacer. Marc Resnick, el director de gestión de tierras del pueblo, dijo que es probable que la mayoría de los cambios muevan los límites entre zonas. Algunos podrían ser reglas nuevas para las áreas a lo largo del agua que se inundan.

¿Por qué no redactar las nuevas reglas ahora? Un miembro le pidió a la consultora que redactara el texto real de zonificación, ya que esa es la parte lenta. Resnick dijo que es demasiado pronto, porque los residentes necesitan dar su opinión primero.

Costo y plazos. La propuesta de la consultora fue de $25,000, y fue la única que se recibió. La junta la aprobó. Una subvención estatal paga el estudio, junto con fondos del pueblo que la subvención exige como aporte complementario. El trabajo debe estar terminado para finales de junio de 2027. Los cambios de zonificación pueden venir después de eso.

Aceras y calles también. La misma subvención paga un proyecto separado para rehacer las aceras y calles del centro. El pueblo contratará a una segunda empresa para inspeccionar el área y ayudar a elegir una superficie, como ladrillo, adoquines o concreto, y hacer un diseño inicial. Ambos proyectos se llevarán a cabo aproximadamente al mismo tiempo.

Cómo puede participar. Esté atento a la fecha del taller público. Ese es el mejor momento para decirle al pueblo lo que desea para el distrito comercial. Las reuniones de la Planning Board están abiertas al público, y también puede enviar un correo electrónico a la junta a través del sitio web del pueblo.

También en la reunión

• Centros de datos: Un miembro pidió agregar los centros de datos a la lista de temas de zonificación de la junta, para dejar en claro que no están permitidos en el pueblo.
• Question 7: Varios miembros dijeron que no les gusta la Question 7 en la boleta electoral estatal del 3 de noviembre, la cual permitiría viviendas unifamiliares en lotes de 5,000 pies cuadrados en áreas con agua y alcantarillado del pueblo. La junta no votó al respecto.
• La junta aprobó sus actas del 14 de septiembre y del 28 de septiembre.

Cobertura anterior: Resumen de la Manchester Select Board, incluyendo el plan de JAG para Pine Street (30 de septiembre) y Reuniones de Manchester esta semana (12 de octubre).

Cómo hicimos esto: Cape Ann Current vio la reunión por internet y verificó los nombres con la agenda y las actas anteriores de la junta. Esta historia se produjo con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial y se comparó con los documentos que figuran a continuación. Si ve algún error, avísenos a [email protected].