Bajo nuevas reglas estatales, junta de Gloucester aprueba casa en Magnolia que los vecinos consideraban demasiado grande

La Zoning Board of Appeals de Gloucester aprobó el 24 de septiembre una nueva vivienda unifamiliar en un lote pequeño y de forma irregular en 29 Flume Road en Magnolia, a pesar de las objeciones de los vecinos que dijeron que la casa es demasiado grande para el lote.

La junta votó 4 to 0 a favor de conceder a Nick y Christine Gikas tres variaciones: una para el retiro del patio delantero, una para el retiro del patio lateral y una para el área del lote. Los miembros dijeron que la forma del lote y la ubicación del único suelo adecuado para el sistema séptico dejaban poco espacio para una casa que cumpla con todos los retiros requeridos.

El caso se basó en una nueva norma estatal menos estricta para las variaciones. Bajo la regla anterior, los propietarios tenían que demostrar una dificultad sustancial. Su abogado, Joel Favazza, le dijo a la junta que la nueva norma, que entró en vigor este verano, establece que una junta debe conceder una variación si la aplicación estricta causaría una "dificultad práctica", sopesando el beneficio para el propietario y para la producción de vivienda contra cualquier daño a la salud pública, la seguridad y el bienestar.

El lote

El lote tiene unos 10,000 pies cuadrados en un distrito que normalmente exige 20,000. Favazza dijo que fue creado en 1964 y que está protegido como un lote edificable. Los propietarios lo compraron en 2025 y planean vivir allí.

Debido a que el lote está en una esquina y el trazado legal de Flume Road atraviesa gran parte de él, los retiros se miden desde líneas muy dentro de lo que parece ser el patio, dijo Favazza. El suelo apto para el sistema séptico se ubica en la parte más ancha del lote, empujando la casa hacia el norte a una franja estrecha.

El plan ubica la casa a unos 12.9 pies de la línea frontal del lote, donde se requieren 30 pies, y a unos 10.2 pies del costado, donde se requieren 20 pies. Favazza dijo que la casa estaría a más de 30 pies de la calle pavimentada y se mantendría por debajo del límite de altura de 30 pies y del límite de cobertura del lote del 25 por ciento. Los propietarios retiraron un diseño anterior más alto en mayo.

"Desafortunadamente, no se puede hacer felices a todos", dijo Favazza sobre los esfuerzos para mover la casa dentro del lote.

Los vecinos se oponen al tamaño

Un abogado de la vecina de al lado en 27 Flume Road dijo que el vecindario estaba "prácticamente unido" contra el proyecto. Argumentó que la nueva norma tenía la intención de crear vivienda, no de permitir que los propietarios maximicen el espacio de construcción en un lote pequeño, y señaló un plano séptico anterior que mostraba una casa más pequeña y en ángulo.

La vecina, quien dijo que su familia ha vivido allí más de 50 años, dijo que la casa pondría una pared alta frente a su vivienda y perjudicaría su vista y el valor de su propiedad. "No nos oponemos a que se construya una casa aquí", dijo. Una vecina de enfrente dijo que se alegraba de que la altura hubiera bajado, pero aun así consideró que el plan era demasiado grande. Otro residente cercano expresó preocupación por las líneas de visibilidad en la esquina.

Favazza respondió que las vistas y los valores de las propiedades no son intereses protegidos bajo la ordenanza de zonificación de la ciudad ni bajo la ley estatal. Dijo que la casa propuesta, de unos 2,450 pies cuadrados incluyendo las terrazas, es más pequeña que dos casas cercanas en lotes del mismo tamaño, incluida la casa de al lado.

Los miembros de la junta opinan

Un miembro dijo que la casa se mantiene dentro del límite de cobertura del lote, lo que debilita el argumento de que es demasiado grande para el lote.

Nimon dijo que no tenía problemas con la gran variación del patio delantero porque la calle pavimentada se curva bastante lejos del límite de la propiedad. Parisi dijo que un lote que ha estado vacío durante años no es el espacio abierto de los vecinos y que la demanda de vivienda significa que se construirá en dichos lotes.

Wilson dijo que su principal objeción al plan anterior era su altura. Rechazó la preocupación sobre la visibilidad en la esquina. "Francamente, es un argumento absurdo dada esa esquina tan abierta", dijo. "Espero con entusiasmo ver una linda casa en ese lote".