Hammond Castle pierde su apelación: la junta de zonificación de Gloucester dice que el museo necesita un permiso especial para organizar bodas y eventos

Hammond Castle debe pedirle a la ciudad un permiso especial si quiere seguir organizando bodas y otros eventos privados. La Zoning Board of Appeals (Junta de Apelaciones de Zonificación) de Gloucester rechazó la apelación del museo el jueves, 29 de octubre, por una votación de 5 a 0, según el video de la reunión, y respaldó al Building Commissioner, quien dictaminó el mes pasado que la realización de eventos es un "uso accesorio" que necesita el permiso de la junta.

Cinco miembros estuvieron presentes: el presidente Joseph Parisi III, Lauren Norton, Peter Cannavo, Ronald Wilson y, por Zoom, Michael Nimon. La reunión duró 1 hora 37 minutos.

Qué pasó

• La junta votó 5 a 0, según el video de la reunión, en contra de la apelación de Hammond Museum Inc. El museo en 74 Hesperus Ave. ahora necesita un permiso especial para eventos, y la junta dijo que probablemente otorgaría uno con condiciones sobre el tamaño de la multitud y el estacionamiento.
• Se aprobó 5 a 0 una ampliación de un segundo piso en Holly Street, y la junta decidió que una buhardilla en una casa de tres familias en Smith Street no necesita ningún permiso especial.
• Una casa nueva en 2 High Rock Terrace en Long Beach obtuvo dos permisos especiales, 5 a 0, después de que los vecinos cuestionaran las cifras de cobertura de lote y de altura del plan.
• El proyecto de viviendas de Maplewood Avenue, cuyos tanques de aguas pluviales se instalaron unos 4 pies demasiado altos, se postergó para el 12 de noviembre porque la revisión externa de la ciudad acababa de llegar.
• La propia solicitud de Eastern Point Yacht Club para un permiso de realización de eventos se aplazó para el 10 de diciembre.

La apelación de Hammond Castle

El abogado del museo dijo que el Building Commissioner envió una carta el mes pasado, "como de la nada", diciendo que el castillo no tenía un permiso especial para organizar eventos. El museo le pidió el 25 de septiembre que la retirara. Él no lo hizo, y el museo apeló.

El abogado le dio a la junta cuatro razones para anular la decisión. Los eventos son parte de lo que hace un museo, no un uso adicional, dijo, señalando a Maritime Gloucester y a los grandes museos de Boston. El castillo ha albergado conciertos, eventos benéficos y bodas desde la década de 1940, dijo, mostrando un artículo de periódico de 1940 sobre un evento benéfico para Red Cross, transmisiones de radio de NBC en 1941 de conciertos de órgano, una boda en 1945 y un concierto en 1946 que atrajo a 300 personas. El museo abrió en 1930, y la ordenanza de zonificación de 1950 permitía un museo público por derecho en ese distrito, por lo que argumentó que el uso está protegido como un uso preexistente según la ley estatal. También dijo que los permisos de construcción antiguos, incluido un permiso de 1980 para una ampliación del área de servicio y permisos para carpas que se remontan a 1995, son demasiado antiguos para impugnarse según la regla estatal de seis años, y que el museo es una corporación educativa sin fines de lucro protegida por la Dover Amendment, una ley estatal que limita cómo los municipios pueden zonificar escuelas e iglesias.

El abogado general adjunto de la ciudad, hablando en nombre del Building Commissioner, dijo que alquilar el castillo para bodas y fiestas grandes que no tienen nada que ver con los programas propios del museo es un uso accesorio habitual, y la ordenanza establece que dichos usos necesitan un permiso especial. Un concierto de vez en cuando en 1946 no es lo mismo que "más de 12 bodas al año" con carpas en el césped, dijo. Un permiso para carpas cubre una carpa durante un fin de semana, no un negocio de alquiler para todo el año, y una institución protegida por Dover aún puede usar su terreno de formas que la ley no protege.

El presidente dijo que la misma carta se envió a varias organizaciones de la ciudad y la mayoría optó por solicitar el permiso en lugar de apelar. "No creo que la junta niegue un permiso para este uso accesorio", dijo. "Sin embargo, nos daría la oportunidad de poner restricciones. Cantidad de personas, estacionamiento requerido, cosas como esa".

Lo que dijeron los vecinos

Nadie habló a favor de la apelación. Un abogado de un vecino colindante dijo que un permiso especial es la herramienta adecuada para establecer límites a la cantidad de eventos, los horarios y la seguridad pública, y que el museo "solía cerrar durante una gran parte del año", pero se ha convertido en una instalación abierta todo el año.

Un residente de Hesperus Avenue que dijo que ha vivido junto al castillo durante 26 años entregó una petición firmada por los vecinos. Cuando se mudó allí, dijo, el museo abría de 10 a.m. a 3 p.m. y cerraba durante varios meses al año. El año pasado atrajo a 95,000 visitantes, dijo, con bodas, fiestas de graduación, salidas corporativas, conciertos y fiestas navideñas varias noches a la semana. "La mayoría de estos eventos nocturnos tienen actividades que terminan después de las 11 p.m. El estacionamiento es ruidoso hasta la medianoche", dijo.

El abogado del museo respondió que el castillo aún cierra tres meses al año, que tanto una gala de recaudación de fondos como una boda recaudan dinero para una organización sin fines de lucro, y que el Great Hall alguna vez albergó a 300 personas para un concierto, pero ahora está limitado a unas 90 por el código de incendios. "Ya sean 300 personas en el Great Hall para un concierto, o sean 180 personas en el césped trasero, siguen siendo 120 personas menos", dijo. Un miembro de la junta dijo que la diferencia es que los eventos anteriores eran en interiores. "Ahora nos hemos expandido al aire libre con carpas grandes con capacidad para cientos de personas. Y creo que ahí es donde ha cambiado", dijo.

Los miembros de la junta dijeron que no había suficiente en el expediente para demostrar cómo ha cambiado el uso a lo largo de las décadas, y que el proceso del permiso especial es la manera de resolverlo con los vecinos. Un miembro calificó la carta del comisionado como "una interpretación razonable de la zonificación actual" y dijo que es razonable que los residentes "tengan cierto control sobre estas actividades". Nimon dijo que fue una decisión difícil y que espera que el museo regrese con una solicitud de permiso especial "que podamos revisar a fondo con los vecinos, con el museo y con la ciudad".

La moción para conceder la apelación fracasó, con los cinco miembros votando que no.

Holly Street, Smith Street y Long Beach

Una pareja de Holly Street obtuvo un permiso especial para agregar un segundo piso, un mudroom y un porche delantero más largo a su casa estilo rancho. El presidente dijo que el lote tiene 55,000 pies cuadrados en una parte de North Gloucester donde la ciudad estableció un mínimo de 80,000 pies cuadrados por lote cuando se instaló el alcantarillado. Nadie se opuso.

En Smith Street, los propietarios de una casa de tres familias bajo renovación total pidieron ampliar una buhardilla trasera existente en ambos lados para que quepan escaleras que cumplan con el código en el tercer piso. El departamento de construcción les había dicho que necesitaban un permiso especial. Nimon preguntó si el área de piso estaba aumentando. No es así, dijo el propietario, y el techo no se está elevando. La junta votó que el cambio no aumenta la no conformidad del edificio, por lo que no se necesita ningún permiso, y el propietario puede regresar al departamento de construcción con un formulario firmado.

En 2 High Rock Terrace, el abogado del propietario solicitó renovar dos permisos especiales para demoler una casa de 1975 y reconstruirla sobre una superficie más amplia. La junta aprobó el proyecto por primera vez en 2022, pero el permiso venció durante años de revisión por parte de la Conservation Commission. Desde entonces, la terraza se cuadró y se retiró de la duna, y toda la casa se asentará sobre pilotes para que la duna pueda volver a crecer debajo de ella.

Un vecino de Twilight Avenue y un vecino de Briarneck Avenue dijeron que los nuevos planos indican una cobertura del lote del 32 por ciento, frente al 29 por ciento en 2022, contra un límite del 30 por ciento, y que la elevación promedio en los planos es aproximadamente 18 pulgadas más alta que antes, lo que elevaría la casa en un vecindario donde las vistas son importantes. El abogado dijo que no está pidiendo ninguna nueva exención, por lo que legalmente el edificio no puede superar el 30 por ciento, y que la elevación cambió porque las esquinas bajas de la terraza en la hierba de la duna se eliminaron del cálculo. Un miembro de la junta dijo que la junta no tiene voz sobre la altura por debajo de 30 pies. Los dos permisos se aprobaron 5 a 0.

Lo que se decidió

• Apelación de Hammond Museum Inc. al requisito de permiso especial del Building Commissioner, 74 Hesperus Ave.: la moción para conceder la apelación fracasó, 0 a 5, según el video de la reunión. La decisión del comisionado se mantiene.
• Ampliación de un segundo piso en Holly Street, permiso especial: 5 a 0, según el video de la reunión.
• Buhardilla de Smith Street: se determinó que no aumenta la no conformidad, no se necesita permiso especial, votación nominal con cuatro votos a favor escuchados y ningún voto en contra, según el video de la reunión.
• 2 High Rock Terrace, permisos especiales para alterar y ampliar y para demoler y reconstruir: 5 a 0, según el video de la reunión.
• Continuado para el 12 de noviembre: 50R Maplewood Ave. (Bigelow Real Estate LLC), la conversión de dos familias a tres familias de Addison Street y 81 Western Ave. Realty Trust, cada uno 5 a 0, según el video de la reunión.
• Eastern Point Yacht Club, permiso especial para la celebración de eventos en 125 Eastern Point Blvd.: continuado para el 10 de diciembre, 5 a 0, según el video de la reunión, porque el club contrató a un nuevo abogado.
• Actas del 8 de octubre y la agenda de consentimiento (el presidente firmará las decisiones para 103 Essex Ave., 18 Rogers St., 14R Becker Circle, 21 Walnut St. y 8 Angle St.): 5 a 0 cada una, según el video de la reunión.
• Calendario de reuniones de 2027, con una fecha límite de presentación del 24 de diciembre trasladada al 23 de diciembre: 5 a 0, según el video de la reunión.

Qué sucede después

• Hammond Castle puede solicitar un permiso especial. Se anunciaría una audiencia y los vecinos podrían hablar y podrían apelar la decisión de la junta.
• Jueves, 12 de noviembre, 7 p.m.: regresan el cambio de aguas pluviales de Maplewood Avenue, la conversión de Addison Street y 81 Western Ave. Parisi dijo que estará ausente esa noche, por lo que la junta podría quedar con el cuórum mínimo.
• Jueves, 10 de diciembre: solicitud de Eastern Point Yacht Club para la celebración de eventos.
• Las decisiones por escrito sobre las aprobaciones del jueves se enviarán después de la reunión de noviembre.

Dónde consultar los registros

• Aviso de audiencia pública para la reunión del 29 de octubre, con cada dirección, mapa y lote.
• October 2026 Past Meetings, donde la ciudad publica la grabación de Zoom. Las actas se publicarán en el Archive Center.
• Miembros de la Zoning Board of Appeals.

Cobertura anterior: La junta de zonificación de Gloucester escucha 7 solicitudes nuevas el jueves, incluida una apelación de Hammond Museum (28 de octubre), la agenda para esta reunión; y Los tanques de aguas pluviales de un proyecto de vivienda de Gloucester se instalaron aproximadamente 4 pies demasiado altos (21 de octubre), la reunión del 8 de octubre.

Cómo hicimos esto: Cape Ann Current vio la reunión en internet en la grabación de la ciudad. Las votaciones son tal como se escucharon en la grabación y están identificadas a partir del video de la reunión hasta que las actas de la junta las confirmen. Estas son nuestras notas de la reunión, no las actas de la junta.